白鹅潭平替来了！

今天国贸5.06亿拿下石围塘地块，未来板块必然做小户型！不想压力太大的可以关注。

我们来瞅瞅这块地的位置。

靠近荔湾区府，11号线石围塘地铁站，地块不大，宗地面积9007平，建筑面积23552平，容积率3。

地块非常小，容积率不算高，靠近地铁站，属于二线临江，周边目前还没有拆迁完毕，城市面貌待改善，大户型大家估计接受不了，应该是中小户型，货量也不会多。

同样的类似的蚊型地块，越秀去年在广州拿过一块，大元帅府的皓悦滨江，地块8000多平，容积率3.5，供应差不多300多套。

石围塘地块多1000平占地面积，容积率略低，估摸着也就是2栋楼，至多300多套，估摸着很快就卖完了，所以小预算的同学，可以添加园长，项目消息出来，我们第一时间通知。

这块地做中小户型，具体小到多小呢，是70-110，还是80-110，这个有点难讲，看国贸是想快跑，还是保利润。

80多3房-110以内的4房，属于常规户型，面积大点可以保利润，荔湾市场还是很好卖的，300-400万几乎卖空了，市场没有竞争。

但园长仔细看了一下地块的条件，走到地铁站的感官可能不太好，至少我自己不是很接受，如果总价跟花地湾齐平，买家可能看不上，感觉可能户型做小一点，多一些300万以下的户型，快跑更安全。

想要小户型的同学也可以留言发表自己的建议。

北侧的030地块，规划了一所小学，但目前没有眉目，学校没那么快，着急孩子上学的可能不适合。另外，旁边的旧楼城市面貌一般。

最后说说石围塘地块未来的前景和变化。

这里要看几点

1、区域的未来

一句话，比较重要。

荔湾的旧改量非常大，基本上整个新荔湾都在拆拆拆。石围塘紧挨白鹅潭，属于白鹅潭的外延，地理位置上来说不错。

但是从整个荔湾的城市规划来看，石围塘附近，山村规划是是茶叶市场升级，白鹅潭附近是cbd，太古里是商业写字楼，一路到广船都是商业写字楼规划。整个荔湾目前的产业体量填充都有压力，不太填得满。

位置不错的石围塘再规划产业，就有点不知道放啥，山村茶叶市场旧改的商业体量已经不小，石围塘定位短期不太清晰，这可能也是控规暂时未出的原因。

园长个人有个小小看法，事实上，石围塘的地，可以前期线收储做好土地平整，不着急开发，等到万象城太古里成型后，石围塘的土地会更有价值，如果能守住，是最好的。

2、政府的思路

这几年荔湾政府一直在挖荔湾沿江的开发，一路向东南，从白鹅潭万象城，到3馆合一地标的，到太古里，再到广船，幸福湾和内湾，推进的速度也是比较快的。

很明显，荔湾区政府要打造荔湾的沿江颜值带。

今年开始，沿江石围塘往北走开始有动作，之前园长不算很理解，因为南面沿江都还没有完全做好，往北摊子铺的太大，市场可能消化不了。

但是仔细研究了一下，从白鹅潭到一直到新世界凯粤湾，一路都是仓库，以及一些国有企业，从长线规划发展来看，未来荔湾的城市再拓展，是有土地的空间的，所以政府有动力做区域的城市更新。

短期来看，应该是白鹅潭万象城一路到珠江天悦的内湾属于荔湾第一阶段呈现，长线，则是凯粤湾到白鹅潭这一部分。

3、附近会拆迁吗？

这里有个重点要素 靠近荔湾区府。山村动的那么快，多半跟这个也有点关系。

因为有这个要素，所以颜面问题也得考虑。总不能未来城市发展二期储备的地方破破烂烂吧，所以荔湾政府应该在主观上有动力做全面更新，但是更新哪些地方呢，就不太好说。

园长把地图拉了一遍，发现一个问题。

芳村大道一过白鹅潭万象城花地河就呈现出浓浓的城乡结合部观感，虽然说未来山村旧改会有变化，但是过河之后一直到接近荔湾区政府的如意阁都是立交桥。

石围塘从芳村大道，开车一晃而过，石围塘旧小区颜值debuff扣分，但是也不太多。

再接下来，芳村大道从荔湾区政府一路到滘口，老旧小区居多，好像短期拆迁成本和收益价值不太成正比。

如果是我去规划这片临江土地开发，我会倾向于，拓展白鹅潭南路，拉通沿江路，这样第一不用破旧，第二，更有性价比和价值。

以上。