近期，济宁市国资委就星城广场业主反映的物业违规收费问题作出回复，称该项目不存在“违规按商业标准收费”的情形。经对回复内容及涉案房屋实际情况（含不动产登记信息、功能配置、使用事实）的全面核查，我们认为国资委回复存在多处法律认定错误、事实判断偏差及监管职责缺位，未能依法维护业主合法权益。本材料将系统梳理错误点，结合法律规定与地方实践展开论证，恳请住建、物价、市场监管等部门重新调查，纠正违规行为。
市国资委称“星城广场涉事楼栋在《不动产权证书》及《商品房买卖合同》中均明确为商务金融用地/公寓，并非住宅房屋”，该认定违背“土地用途与房屋用途分离”原则及“实质功能优先”规则，具体错误如下：
1.混淆土地性质与房屋用途的法律边界
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，土地使用权年限（如商业用地40年）与房屋用途无直接绑定关系；《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条进一步明确，不动产登记簿需分别记载“土地用途”与“房屋用途”，二者属独立登记事项。国资委将“商务金融用地”（土地性质）直接等同于“非住宅房屋”（房屋用途），无视《不动产权证书》中“用途”栏“土地+房屋”的并列标注逻辑，属法律概念混淆。
2.片面解读“公寓”的属性，忽视其多元分类
济宁市住建局对“公寓”实行分类管理：住宅类公寓（用地性质可为民用/混合，需配套水电气暖住宅设施，执行民用收费标准）、商务公寓（办公属性，无居住配套）、酒店式公寓（商业经营属性）。国资委未区分公寓类型，笼统将“公寓”归为非住宅，违反《济宁市物业管理办法》第二十五条“具体适用范围由价格主管部门会同物业主管部门确定”的但书条款，属法规适用片面化。
3.无视房屋实际功能与居住事实的核心证明力
涉案楼栋水、电、燃气、供暖设施均按《住宅设计规范》安装，具备家庭居住完整功能，符合《民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019）第2.0.3条“住宅为供家庭居住使用的建筑”的定义；且多数业主基于“学区房”购买并实际居住，子女已凭房屋户籍入学，形成稳定居住事实。根据《民法典》第二百三十一条“事实行为优先于登记形式”的原则，房屋实际功能与使用状态应作为属性认定的核心依据，国资委仅以土地性质否定住宅属性，属事实判断偏差。
4.误读不动产证书“商务金融用地/公寓”的登记含义
证书中“商务金融用地/公寓”的“/”符号，表明是“土地用途+房屋类型”的分别标注，而非“商务公寓”的属性定性。参考济宁本地实践（如济宁金融中心B2地块），商务金融用地上的公寓可分为“住宅式公寓”（配备居住设施、按民用收费）与“公寓式办公”（商业属性），涉案房屋的居住配置、使用场景与“住宅式公寓”完全一致，国资委未结合本地登记惯例解读证书，属地方实践认知缺失。
5.割裂“学区房”宣传与房屋属性的法律关联
开发商以“济宁学院附小附中辖区学区房”为核心卖点，而《义务教育法》第十二条明确“学区房”的前提是房屋为“适龄儿童法定居住地”（即住宅）。根据《民法典》第四百七十三条，该宣传构成“对合同订立有重大影响的要约邀请”，应视为合同组成部分。国资委将业主子女入学归因于“政府与学校协议”，回避开发商“学区房”宣传对房屋属性的承诺效力，属法律关系割裂。
（二）回避收费标准合法性审查，未履行监管核心职责市国资委称“水电气暖费用由业主直接向公用企业缴纳，物业公司未代收代缴”，该回复未回应“收费标准是否与房屋用途匹配”的核心质疑，属监管职责缺位：
1.回避“商业标准收费与住宅用途冲突”的核心问题
业主质疑的是“按商业标准收费是否合法”，而非“收费主体是谁”。根据《价格法》第十八条，水、电、燃气属“政府定价的重要公用事业”，收费标准需按房屋实际用途确定；济宁市发改委2025年明确居民用水2.85元/吨、用电0.5469元/度、燃气2.7元/立方米，商业标准为居民的1.5-2倍。即便业主直缴公用企业，若住宅性质房屋被强制按商业标准收费，仍违反《价格法》第三十九条“不得擅自制定政府定价商品价格”的规定，国资委未审查收费标准合法性，属履职不到位。
2.忽视空置房物业费违规收费的事实
《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定“住宅空置六个月以上的，物业费按不超过60%收取”，而物业按8折（80%）收取，该违规行为未被国资委提及。即便按国资委主张的“公寓实行市场调节价”，也需遵守省级规章的强制性规定，其回避该问题，属监管疏漏。
（三）错误适用物业费定价规则，违背地方分类管理要求市国资委称“依据《济宁市物业管理办法》第二十五条，公寓类房屋实行市场调节价”，该适用存在“未区分公寓类型”的根本性错误：
1.违反济宁“公寓分类定价”的监管实践
济宁市住建局明确：住宅类公寓执行政府指导价（1.0-1.5元/平方米・月），商务/酒店式公寓执行市场调节价。参考吉屋网济宁房产分类标准及本地项目案例（如济宁金融中心“云墅住宅式公寓”），涉案房屋的居住设施、使用场景均符合“住宅类公寓”特征，国资委将所有公寓纳入“市场调节价”范围，违背地方分类管理要求。
2.抵触省级规章的强制性规定
《山东省物业服务收费管理办法》第十条明确“住宅物业服务收费实行政府指导价，非住宅实行市场调节价”，核心区分标准是“是否用于居住”。涉案房屋作为业主法定居住地，即便登记为“公寓”，也应适用政府指导价，国资委的认定抵触省级规章，属法规适用错误。
三、结论与核心诉求市国资委的回复因混淆法律概念、忽视事实证据、回避核心问题，导致对房屋属性及收费合法性的认定完全错误。涉案房屋虽登记在“商务金融用地”上，但结合“住宅类公寓”的功能配置、“学区房”的居住承诺、业主实际居住的事实，依法应认定为住宅，执行民用收费标准。
为此，业主重申以下诉求：
1.依法认定房屋属性：恳请住建、不动产登记部门结合《不动产权证书》标注、房屋实际功能、居住事实，出具“住宅类公寓”的属性认定文件；
2.立即纠正违规收费：责令物业及公用企业按济宁市居民标准（水2.85元/吨、电0.5469元/度、燃气2.7元/立方米、物业费1.0-1.5元/平方米・月）重新核算费用；
3.退还超额收费款项：要求城投公司、物业公司及公用企业退还2025年以来多收的费用（含物业费超收部分、水电气商业与民用差价）；
4.查处违规行为：由市场监管部门对物业“价格欺诈”（《禁止价格欺诈行为的规定》第六条）、公用企业“违规定价”行为立案查处，记入企业信用档案。
我们坚信，只有基于法律规定与客观事实纠正错误认定，才能切实维护业主合法权益，保障居住环境的公平合规。