龙华楼市实在是卷到天际，又来了一枚深水炸弹「深铁珑境2期」，让周边小区瑟瑟发抖。

出门就能享受到刚需3件套，4号线龙胜站地铁上盖，家门口的龙胜实验学校已经开学，还有TIA颂荟商业，部分户型高楼层还能看到阳台山景观。

首推的6栋面积有85㎡的3房1卫、102㎡的3房2卫、111㎡的4房2卫，开盘综合8.66折，折后均价仅4.64万/㎡，相比一期小高层均价6.9万/㎡的高价，这次2期主打降价+精装+准现房，比一期的7万便宜近2万多，85㎡3房368万起，还是很吸引人的。

所以11月16日开盘，半个月去化率高达61%，成绩非常亮眼。

目前剩余的3房基本都是40多楼以上，总价375万起；4房还有些楼层可选，总价516万起；另有一套1楼203㎡大户型，折后总价809万。

今天就来详细分析「深铁珑境」，看看它究竟值不值得买？

建议你在下手前先看完本文，再做决定也不迟。

一、基本信息

二、地段分析

「深铁珑境」位于龙华上塘板块，大浪街道布龙路与和平路交汇处，是深铁置业在龙华区的首个境系作品，也是龙华区首个大型TOD综合体项目。

龙华作为深圳地理中心，正加速推进数字龙华、都市核心的战略。

大浪片区往南走是深圳北站商务圈，往北是光明国家级科学城。一个已经红到发紫，另一个正在大红大紫。

大浪目前已经初步形成以电子信息产业为支柱、时尚产业为特色及战略性新兴产业协同发展的产业格局。

万科已经与龙华区政府签署了《战略合作协议》，要打造“大浪时尚小镇”升级版，总占地约1.08平方公里，建成世界级时尚产业集群。目前累计招商引进时尚企业660家，其中四上企业78家，2022年实现了规上工业产值291亿元。

2019年7月，大浪签署“粤港澳大湾区时尚产业人工智能创新研究院暨创新孵化平台建设”战略合作协议。

2022年9月22日，大浪（华为）时尚产业数字创新中心正式启动。龙华牵手华为，要把大浪打造为“中国数字时尚第一城”。

城市面貌一直是大浪地区的短板，目前大浪也在全力推进城市更新，吸引了华侨城、鸿荣源、星河、卓越、盛荟等众多大牌央企、民企。

这里的旧改项目多达30来个、体量达到800 万方，并且推进速度很快，很多都已经动工。这意味着，未来5年大浪会有众多高品质大盘入市，城市面貌也会大为改观。

配套主要是蹭上塘和红山板块（毕竟已经属于大浪街道了），这里是龙华区新兴的居住与商业中心，配套成熟度可比肩福田香蜜湖、后海深圳湾、宝中前海生活区。

三、配套点评

【交通地铁】

距离地铁4号线龙胜站300米，3站到深圳北站，5站到福田。3站之内可以换乘5号线和6号线，

未来还将接驳深大城际龙胜站（距离400米，预计2026年开通），开通后3站可直达宝安机场东。

自驾很方便，通过新区大道、福龙路，可以快速到达福田中心；通过侨城东路北延（在建中）、沙河东路北延（规划中）、宝鹏通道（规划中）可以便捷到达南山、宝安，通勤效率提升至少20%。

只是布龙路车流量大，容易塞车。

【商业配套】

自带4500㎡商业，隔壁有「港铁天颂」的TIA颂荟商业。

周边15分钟车程内，聚集了龙华天虹、壹方天地、红山6979、华南首家Costco旗舰店等，休闲购物需求都可以满足。

【教育资源】

自带18班幼儿园，小学对口高峰学校小学部、龙胜实验学校小学部；初中对口高峰学校初中部、龙胜实验学校初中部。

高峰学校已经有百年历史，是为数不多包含有小语种（日、西、法、德、意）的学校，也是龙华的老牌名校了，只是现在成绩有所下滑。

【生活配套】

虽然身在大浪，心却在红山，可以享受到红山四馆一体的城市级配套，走路十几分钟：深圳美术馆新馆、深圳第二图书馆、红山6979演艺中心、现代展览馆和简上体育综合体；另外还有龙华文体中心、深圳书城龙华城、大浪体育中心及文化艺术中心等。

距离阳台山公园仅500米，可以登深圳西部第一峰，赏深圳八景之一阳台叠翠。1.5公里范围内还有龙华公园、龙胜公园，日常休闲足够了。

【医疗资源】

楼下就是恒生医院，3公里距离还有宝安区中心医院、深圳市宝安区妇幼保健院等，日常就医还是很方便的。

四、楼栋分析

「深铁珑境」项目总占地面积11.05万㎡，分为3期开发建设，1期由小高层+洋房组成，已经交付入住；二三期都是高层住宅，虽然分期建设，但小区园林和地下室互通，目前已经封顶。

二三期总占地面积约5.7万㎡，由8栋49-55层的超高层住宅组成，其中4栋商品房52F，5栋人才房51F，6栋商品房55F，7栋商品房55F，8栋商品房49F，9栋商品房55F，10栋商品房55F，11栋商品房49F。

外立面大面积采用玻璃+铝板+石材组合，楼栋排布参考「华润城润玺」，采用点式布局一字排开，有效保证了楼间距尽量拉开，让每一户都有更好的景观视野，南看墅区住宅，西向远眺阳台山公园。对比龙华大多数围合式小区，隐私、采光和视野都要好很多。

五、户型点评

【85㎡三房一卫】

分布在01/04户型，传统的竖厅格局，户型方正，基本没有面积浪费。

客厅3.55米开间，LDKB一体化设计，主卧约13㎡、大次卧7.9㎡、小次卧5.77㎡，U型厨房，得房率约76%（不含赠送），西南或东南朝向。

主卧面积还是比较大的，相比之下「卓越珺奕府」83平主卧只有10平米，就局促多了。

但是只有一个卫生间，住起来没那么方便。

【102㎡三房两卫】

分布在02/03户型，经典竖厅格局，空间感更开阔。

客厅3.65米开间，LDKB一体化设计，三开间朝南，主卧约15㎡、大次卧8.1㎡、小次卧6㎡。

客厅连接次卧出6.35米长的大阳台，U型厨房，得房率约76%（不含赠送），东南或西南朝向。

【111㎡四房两卫】

分布在05/06户型，横厅格局，南北通透，特别是主卧拥有双面采光通风。

客餐厅5.6米开间，LDKB一体化设计，五开间朝南，主卧约20.6㎡、次卧分别为9.04㎡、8.04㎡、7.15㎡、6㎡（包含墙体飘窗），客厅连接次卧出5.4米长的大阳台，U型厨房，得房率约76%（不含赠送），阳台朝东南或西南向，其中西南向可以看阳台山景。

六、选房攻略

综合分析户型、价格、噪音、朝向、景观、视野、日照等因素，给出选房顺序。

七、价格对比

【价格参考】

备案均价5.36万/㎡，开盘折后均价4.7万。

85㎡3房1卫，折后总价368-400万，单价4.3-4.7万/㎡。

102㎡3房2卫，折后总价445-499万，单价4.36-4.89万/㎡。

111㎡4房2卫，折后总价516-579万，单价4.64-5.21万/㎡。

这个价格回到了「港铁天颂」2015年的价格，让周边很多盘压力山大，光明沙井的一些二手房也得这个价格了。

【周边价格】

隔壁「港铁天颂」81-129㎡3-4房，目前成交单价4.6-6.7万，均价约5.5万。

西侧一河之隔的「卓越珺奕府」在售的83-125㎡3-4房，折后均价5万左右。

「深铁珑境」与它们的产品面积重合度很高，但均价4.7万更有竞争力，几乎与「港铁天颂」今年最低成交价相当，但楼龄更新、品质更高，也更安静。

与「卓越珺奕府」相比，虽然「深铁珑境」产品力比不过，但周边环境、位置、品牌影响力、交付标准、入住时间略胜一筹，而且折后均价也低了约3K。

再远一点，民治「万福花园」85㎡3房总价370万起，毛坯房，深中龙华学区，但小区品质一般，产权只剩下36年，卖的还可以。

龙华油松的「檀悦府」81㎡3房折后316万起，哪怕周边全农民房，目前没地铁，也没有好学位，开发商有交期风险，也不影响目前卖的非常好，优惠房源一出来就卖掉了。

八、购买价值

【亮点分析】

位置：上塘算是龙华二梯队板块，高档小区林立，生活氛围浓厚。

配套：配套成熟，家门口就可以享受到商业、地铁、学校、公园等，生活很方便，部分高楼层还可以看阳台山。

价格：性价比还不错，368万买3房，516万买4房。

品质：外立面采用铝板+石材+玻璃幕墙，既时尚又抗老化，室内墙体用的是新材料镀膜竹木纤维板，造价更高。

【缺点提醒】

密度：49-55层的超高层住宅，密度比较大。

周边：环境比较差，对面是一整片农民房，周边还有厂房和工业区，景观面貌不算好。

圈层：有一栋人才房，不够纯粹。

产品：旧规产品，3梯6户，赠送后得房率也只有85%，对比新规不占优势。

【总结】

「深铁珑境」一期推售的110-184㎡平层和叠拼，定位是改善轻奢。

这次二期推售的小户型主打刚需和刚改客群，在社区和产品上也做了全新迭代，特色非常突出，拥有3.58万m²的低密园林和近2万㎡滨水公园，在市面上十分少有，吊打龙华同价位新房。

并且位于龙华除红山外最成熟的上塘板块，周边商业、学校和文娱配套都很完善，

准现房了，价格上也很有诚意，折后300多万起可以买上塘三房。

目前龙华中心区400万以内3房，有地铁、有学校、有商业、大花园，还是大开发商的，只有「深铁珑境」这一个盘。

所以性价比还不错，适合有老有小的刚需家庭自住。

从这次开盘结果也可以看出，这是一个纯种的刚需楼盘。

102㎡3房哪怕价格没有多大优势，但选择性多，所以卖得比较好。

111㎡4房市面竞品楼盘就太多了，无论配套、位置、使用率，「深铁珑境」都不占优势，所以几乎没人选择，不排除未来会有新的优惠折扣。

八、家居环境分析

综合考虑楼盘周边环境、楼盘内部、户型内部等因素分析环境能量磁场，由超过二十年行业经验的老师傅实地勘察后给出的结论，仅代表个人观点。

为希望了解房屋家居环境因素的朋友提供参考，以便趋吉避凶，尽可能选到更适合自己的房子。