上周陪福田的张姐喝下午茶，她翻着中介发的降价房源，手都抖了：“荣杏，我家那套房子又降了50万，现在卖还能保住本金，再拖是不是要亏到底？”

这样的提问，我每天能收到十几条。

说房价还要跌的文章刷爆朋友圈，连菜市场大妈、小区保安都在说别买房，好像深圳房产的信仰真的碎了。

今天可能要挨骂，但我还是要说：深圳核心区的好房子，我不仅不卖，还盼着再跌一点好加仓。

要不要卖房，从来不是看别人怎么说，而是看你手里的房、兜里的钱和心里的需求。

楼市的噪音永远比信号多，跟风的人只看涨跌，清醒的人才看价值。

01 为什么房子依然是压舱石？

有人说房子不再是资产了，这话太片面。

在中国，房子从来不是单纯的商品，而是把生活、教育、金融绑在一起的全能选手。

先说最实在的社会属性，房子意味着身份、资源、圈层。

前几天参加行业峰会，有人说他是深圳湾业主，半岛城邦居民，全场的目光都不一样——这不是虚荣，不是攀比，而是这套房子背后的学区、圈层、生活配套，已经帮他做了实力背书。

结婚要房、孩子上学要学区、老人看病要近医院，这些刚需，哪一样能绕开房子？

再看金融属性，这才是房子的硬核能力——抵押物之王。

你见过哪个资产能让银行心甘情愿借你30年钱？

房贷利率现在3.05%，比很多经营贷都低。

普通人投资标的有限，股市波动大、基金绿油油、非标门槛高、出海渠道受限、虚拟货币太容易爆仓，看来看去还是房子最靠谱。

通胀如何对冲，货币扩张如何承接，资产荒让房子承担了名义锚的角色。

手里有套核心区的房子，急用钱时去银行做抵押，客户经理都对你客客气气的。

政策层面更不用慌，地方要发展，城市要建设，土地财政的逻辑没那么容易变。

就像深圳最近推的商改住、非居改保，本质都是在稳住房子这个基本盘——不是要吹高房价，是不能让它崩。

房子从来不是赌桌上的筹码，而是普通人对抗风险的底气，是扎根城市的入场券。

02 压舱石也有周期波动

肯定有人抬杠：既然是压舱石，怎么还会跌这么狠？

我得说句实在话：压舱石的作用是稳船，而不是让船不晃。

周期波动，就是持有房产必须付的门票钱。

周期，就是信用的扩张与收缩，政策的松与紧，人口与收入的交替。

楼市的周期，说白了就是钱松钱紧的循环。

前几年利率低、首付松，大家借钱都要买房，房价自然往上冲；

现在信用收缩，手里没钱的只能降价卖房，市场就冷了。

这就像潮水，涨潮时鱼都跟着来，退潮时才知道谁在裸泳。

房价很容易被周期放大。

为什么？

因为房子是杠杆最大的消费品，涨跌都会被放大。

繁荣时是乘法，衰退时是除法。

涨的时候，抵押一套买两套能赚翻倍；

跌的时候，利率涨一点、租金少一点，现金流就断了。

但你要搞清楚：房价是果，周期才是因。

就像天气预报说下雨，你不能怪地面湿，得看天上的云。

我见过最稳的业主，是南山后海的李哥。

他2018年买的房，现在跌了15%，但他该上班上班，该陪娃陪娃。

他说：我住7年，孩子读完小学，房价怎么也回暖了。

你看，盯着周期做决策，比盯着每天的房价涨跌踏实多了。

周期是海浪，会涨也会落；核心资产是礁石，浪再大也冲不垮。

03 哪些人在割肉卖房？谁又在抄底买房？

我们团队今年已经帮20多个业主卖了房子，没一个是主动想卖的，全是被逼无奈。

总结下来，就两类人在抛房子：

一类是杠杆加太满的，扛不住只能卖房自救。

有个龙华的业主，2021年高峰时抢了3套房，二押、信用贷全用上了。

现在租金不够还月供，只能一套套降价卖，每套房子都至少亏100万打底。

处理掉房子，资产也基本算是清零了。

还有些年轻小夫妻，首付是找亲朋好友东拼西凑，再叠加信用贷，月供占了收入的60%，只要一方失业，立马就扛不动了，不得不挂牌卖房子。

另一类是现金流断了的，卖房不是选择是被迫。

创业的王总最可惜，去年订单少了，公司周转不开，只能把福田的学区房卖了救急；

还有个阿姨，老伴重病要做手术，凑不出钱，只能含泪把住了20年的房子卖掉。

这些人的房子，不是不值钱，是等不起了。

再稳的资产配置，也顶不住突发的现金流黑洞。

说白了，房价下跌并不是因为房子本身失去价值。

所以，市场也不是你以为的没人买房。

事实上，深圳房子的流动性并不差，每个月7000套的成交量摆在那，抄底的人早就行动了。

我认识的陈总就是，做跨境电商的，前几年把钱都投在公司里，没跟风买房。

现在手里有现金，专门找核心区笋盘下手，已经拿下两套了。

他说：别人恐慌的时候，才是捡好货的机会。

还有些企业老板，在悄悄买入各种小户型和大户型。

门道比较深，不方便说太细，有兴趣的可以私聊我。

市场从来不是一面倒，卖房大多是现金流断了的无奈，买房也都是算清账的理性决策。

04 深圳房价会反弹吗？

问房价会不会涨的人，不如问哪些房子会涨。

全国房价普涨的时代早就过了，未来房价一定是按城市、板块、楼盘剧烈分化。

我追踪了过去10年的成交数据，发现南山、福田早就走出了独立行情，宝安也紧跟其后，龙华冲劲十足，龙岗光明坪山还在找底。

判断房子会不会反弹，就看三个母体：人口、产业、财政。

深圳每年几十万人净流入，这些人要买房、要租房，需求摆在那；

高新产业一抓一大把，华为、腾讯的员工年薪几十万，买得起核心区的房；

财政健康，城市配套越建越好，房子的价值自然越来越高。

空头总是拿生育率低来说事，以为人口不增长了，房价一定就会跌，那是瞎扯。

美国、欧洲、日本、韩国……出生率够低了吧？

但是你看它们的房价降了吗？

纽约、东京、首尔、香港，房价回弹速度很快，现在都已经创新高了。

所以不能单纯拿生育率来说事，人口是流动的，从农村流入城市，从小城市流入大城市，从出生率高的地方流入钱多机会大的地方。

钱和人都往这聚，房价能差到哪去？

政策一松，最先涨的肯定是南山科技园、福田香蜜湖这种强产业+强学区的片区。

你要是想买房，现在就该去这些地方踩盘，而不是在朋友圈看空。

分化时代，选对强城+强区+强盘，比盼着房价普涨靠谱100倍。

05 为啥全网都在看空？

最近刷手机，全是“房价还要跌30%”、“房产信仰崩了”的文章，你是不是也慌了？

真相是：你看到的，不是资金的走向，而是声音的市场。

下行周期里，悲观的声音永远最响亮。

算法就爱推这种内容——“跌麻了”“亏惨了”比“稳住别慌”有流量，评论区里大家一起吐槽，比理性分析热闹多了。

就像股市跌的时候，你刷到的全是割肉离场，没人会告诉你有人在抄底。

人性也厌恶损失。

别人说房价会跌，你就信了。

就算真跌了，你会想还好我没买；

要是你买了，跌了就会怪自己为啥不听劝。

但别亏的诱惑，往往会让你错过真正的机会。

悲观者正确，乐观者赚钱。

给自住的朋友提个醒，别管别人怎么说，就问自己三个问题：

你的现金流安全吗？

这套房子能改善你的生活质量吗？

价格够笋吗？

能，就安安心心，别被情绪绑架。

平台推送的是情绪，资金流向的是价值，别让别人的焦虑，乱了自己的生活节奏。

最后：我的实操建议，不同人别乱抄作业

我手上的房子，集中在南山深圳湾、蛇口、科技园、前海、宝中这些核心区域，哪怕房价再跌20%，我也能扛住，所以一点也不慌，坚持持有。

但这是我的情况，你得根据自己的情况来：

如果你是刚需，手里有钱，现在就是好时机。不要盲目等最低点，没人能精准判断，遇到性价比高的房子就可以下手。

要是你在小城市，或者深圳郊区有套远大新，月供压力大，那就赶紧卖，把钱换到强产业、强学校、强交通的地方来。

如果你手里有多套房子，算好现金流，租售比能覆盖月供就留，覆盖不了就及时减负。

人生不同阶段，买房逻辑也不一样：

20多岁别乱买房，多投资自己，工资涨得比房价快；

30多岁成家了，咬咬牙买套学区房，把居住和教育一起解决掉；

40多岁手里有闲钱，再考虑资产多元化，别把鸡蛋放在一个篮子里；

50多岁60多岁，就要重视稳健和流动性，稳住少折腾。

楼市就像人生，有涨有跌，有起有伏。

重要的不是预测潮水的方向，而是知道自己要去哪，上的船够不够稳。

楼市是人生的驿站，不是终点，稳得住自己，才能赢到最后。

你家房子现在是涨了还是跌了？你打算持有还是卖掉？

评论区说说你的情况，我来帮你分析