其中，南山深圳湾超级总部基地T207-0068地块经过95轮竞价，由深圳市中海启明房地产开发有限公司（中海）以31.86亿元夺得，成交楼面价7.74万元/平方米，溢价42.49%，跻身深圳宅地楼面价前三。
另外，光明区马田街道A627-0268地块则由深圳市恒龙盛祥投资发展有限公司（龙湖）以7.66亿元底价成交，成交楼面价1.2万元/平方米，该地块也是龙湖第二次落子光明马田板块。
中海溢价抢地
具体来看，T207-0068地块位于南山深圳湾超级总部基地白石二道与深湾二路的东南侧，占地1.18万平方米，建筑面积4.12万平方米，容积率3.48，出让起始价22.36亿元。
该宗地为该区域继中海深湾玖序后，时隔两年再次出让的纯居住用地。
地块开拍前，便吸引了包括中海、招商、华润、保利、建发、华发等多家房企参与竞标。最终中海以31.86亿元摘得该地块，溢价率43%，楼面价约7.74万元/平方米。
观点新媒体获悉，此次中海拿下的宅地，由商业用地调改而来。
今年4月份，深圳市规划和自然资源局南山管理局对[红树湾地区]法定图则DY09单元进行规划调整，调出了一块二类居住用地03-16。
彼时公告显示，DY09单元用地面积为11.77公顷，原主导功能为商业服务业用地，拟调整为“商业服务业用地+二类居住用地”。
二类居住用地编号为03-16，用地面积为11835平方米，容积率为4.4，配套设施包括社区体育活动场地、社区儿童游戏场地等。
调规时03-16地块规定容积率4.4，而后深圳住宅新规落地执行，到地块挂牌时，容积率已调至3.48。
根据出让文件，该出让宗地包含住宅3.66万平方米、商业1000平方米，允许分割转让；物业服务用房100平方米产权归全体业主共有，不允许转让；文化、体育或其他设施3000平方米、托育机构500平方米，由竞得人建成后，无偿移交政府。
另外值得一提的是，与地块一路之隔的，便是中海此前拿下的深湾玖序项目地块，该项目亦是由“商改住”调规而来。
2023年6月30日，深圳土拍场上，位于南山深圳湾超级总部基地的T207-0060宗地，挂牌起始价达到108.98亿元。彼时地块亦吸引了包括华润、招商、保利、中海等6家房企轮番参拍。
而后地块在经历112轮的举牌后，由中海以125.32亿拿下，地块面积超3.86万平方米，总建面26.3万平方米，其中仅住宅用地便有17.69万平方米。
项目于一年后以“中海深湾玖序”入市，彼时项目毛坯备案均价13.3万元/平方米，精装均价14.3万/平方米，创下深圳新建商品房最高价。而后项目先后取证三次，截至目前已接近清盘状态。
如今，T207-0068地块正好接棒深超总片区的住宅供应，而中海再次成为深湾超总第二个住宅新盘操盘手，有市场人士指出，地块项目大概率沿用深湾玖序的设计，打造第二个“中海深湾玖序”。
龙湖底价补仓
相对深湾超总地块而言，同日出让的光明马田宅地热度较小，仅龙湖一家报价，最终由龙湖以7.66亿元底价成交，楼面价1.20万元/平方米。
观点新媒体了解到，与深湾超总宅地条件不同，龙湖此次拿下的地块条件更为“苛刻”。
具体来看，出让地块A627-0268位于光明区马田街道兴发路与振明路交汇处东侧，土地面积2.05万平方米，建筑面积6.36万平方米，挂牌起始价7.66亿元，容积率3.1，限高100米。
从地块规划来看，该宗地包括住宅5.64万平方米、商业1400平方米、9班幼儿园3800平方米，以及托育机构600平方米、长者服务站750平方米和社区菜市场500平方米。
根据规划要求，项目需设置600平方米的社区儿童游戏场地和800平方米的社区体育活动场地，并配建不少于1030平方米的24小时公共开放空间。另外，项目须在1年内开工建设，4年内竣工，并编制噪声污染防治专篇。
不过，该地块虽有“附加条件”缠身，但综合来看，该地块更强调社区内部的日常服务闭环，匹配较大体量的居住属性。
作为今年年内光明区出让的第二宗宅地，相较于6月份出让的振业天境云玺项目地块1.94万元/平方米的楼面价，该地块地价下降近29%。
且从地块周边项目来看，目前周边在售二手房住宅小区为2008年建成的宏发美域，该小区近3个月成交均价在3.43万/平方米；而年内首宗出让的宅地，即6月27日深业、天健、光明建发联合体竞得的光明A509-0074地块项目备案为天境云玺，目前该项目仍未入市。
不难看出，目前该区域内新盘供应较为稀少。有房企营销人士指出，重点城市新推出的住宅地块容积率普遍较低，更具备完善的交通和公共配套，特别是低容积率意味着地块能够做出更高端的产品，房企也有机会做出更出彩的产品，从而实现溢价。
此前龙湖已在光明区内打造有高端住宅项目深圳龙湖·御湖境，彼时项目地块总占地面积约2.2万平方米，总建筑面积约15.3万平方米，计容建筑面积约11.4万平方米，容积率5.0，绿化率30%，项目于2024年6月开盘，预计今年12月份交房，目前在售均价3.5万元/平方米。
虽然此次底价拿下的地块体量不足以与御湖镜相提并论，不过，从地块本身条件来看，3.1的容积率叠加“高配套”，或能为开发高端产品预留空间。
