中产及顶豪人群正在为“住得更好”痛快买单。

CRIC数据显示了这一基本面，近三年上海、北京、深圳、厦门等10个重点城市千万级商品住宅成交套数迎来增长高峰，2025年一季度上海、北京涨幅分别达22%、18%。

尤其是上海，国庆节前一周（9.22-9.28）的成交前十榜单中，“10万+”楼盘占据一半比例，且霸榜前三名。

被“10万+”楼盘霸榜了。

这种选择的背后，是对上海楼市的认可，以及对高端市场较长时间的看好，2025年前三季度的数据显示，豪宅市场已成核心城市楼市“稳定器”，率先止跌且回升！

那么，高净值人群的选择是什么？

前三季度，11个重点城市总价1000万以上商品住宅共成交27372套，较2024年同期增长15.6%。

这部分市场是有增量的。继续看，总价5000万以上成交853套，涨幅高达27.12%！

这是什么概念？

每天至少3位有钱人，拿着5000万以上的“真金白银”在买房！

上海的顶流城市地位就出来了。作为国内少数能稳定高端住宅价值的城市，上海正在吸引全国富豪配置。

前三季度，总价1000万以上商品住宅共成交9886套，占11个重点城市总成交套数的36.12%，5000万以上共成交674套，整整占了近八成！

什么概念，5000万以上的豪宅几乎被上海垄断了，8成左右的成交在上海！这里面，有上海的虹吸能力，也有上海这座全球城市的魅力。

越贵越买！近几年，上海高端“日光”频现江湖、屡屡销售额刷新纪录，上海豪宅市场不仅走出了“独立行情”，市场份额还在持续扩容。

上海的豪宅市场，不仅仅在2025年这一年表现出色，2020年以来，上海豪宅市场就已表现出极其的韧性，并长期领跑全国。

从一个五年的周期来看，这也很好解释了，富豪阶层持续看好的原因。

这里面也有关键点。2024年起，上海总价3000万及5000万以上的顶豪成交出现明显增长。

从绝对值来看，2024年上海总价3000万元以上商品住宅成交2606套较2023年增长176.94%；5000万元以上商品住宅成交585套，较2023年增长228.65%。

这里面有两个原因，一个是上海豪宅市场本身基础面较好，还有一个原因是富豪阶层在疫情后投资渠道的匮乏。

从成交占比来看，2024年上海总价3000万元以上商品住宅成交占比4.59%，2023年仅为1.18%；5000万元以上商品住宅成交占比1.03%，较2023年同样增长明显。

进入2025年，前9月3000万以上成交占比与2024年全年接近，5000万以上成交再次跃升至1.97%。

无论是从成交绝对值来看，还是成交占比来看，上海豪宅都开始呈现出“越豪越买”的趋势。

从价格来看，2025年前三季度上海不同总价段成交均价走势各不相同，其中1000万元以下和1000-3000万元总价段商品住宅成交均价略有下降，而3000-5000万元及5000万元以上总价段商品住宅成交均价上升，其中5000万元以上成交均价涨幅较高，且已连续三年保持较高涨幅。

由此可见，当前上海豪宅市场主要特征为越是贵的房子卖得越好且价格涨幅越高。

从一线城市对比来看，北京、上海、深圳三个城市中，上海无论是成交量还是成交占比都明显更高。

2025年前三季度，上海总价3000万以上商品住宅成交1524套，5000万以上成交674套，皆高于北京和深圳套数之和。

不仅如此，从成交均价来看，上海不同总价段的豪宅成交均价也明显高于北京和深圳，且明显拉开差距。

上海豪宅市场成交套数和均价全面超过北京和深圳是多重因素决定的。

首先是从政策和城市基本面来看，三个城市中，北京的限购最为严格，在一线城市中为独一档，上海和深圳接近，但较深圳更严。同时北京人口密度是三个城市中最低的。较严的限购要求及较低的人口密度使得北京楼市整体需求竞争度不及上海和深圳。

其次从经济角度来看，上海的GDP是三个城市中最高，作为全国首个GDP突破5万亿元的城市，上海在2024年实现了53926.71亿元。作为中国毫无争议的经济、金融、贸易和航运中心。上海的“基本盘”决定了其高端购买力的厚度和广度。

最后，上海是三个城市中与全球高净值人群关系最紧密的城市。这一点从近两年的顶豪认筹客户可以看出，江浙沪甚至全国的顶豪客户都来了上海。许多“二代”购房群体首选上海超过香港，大批留学海外，归国后选择在上海买房。

从二手房市场来看，截至2025年前8月，上海核心区域总价5000万元以上二手房成交套数最高的是浦东和黄浦区。

二手房代表着成交后被市场的认可。

接着说，进一步细分板块可以看到，上海最顶流的豪宅地段主要集中在衡复风貌区、新天地、陆家嘴和徐汇滨江等。

最特别的就是衡复风貌区，就是传说中的“梧桐区”，也是最能体现海派风格的，衡复梧桐区新房供应量极少，仅约5.5万方，供应比其他几个板块都要少。

当然，老钱和新贵在这个区域都达到了审美的统一。

5月27日，上海新华路的一套面积535.04平方米的花园洋房，拍出了2.7亿的天价，这套房子疑似被临近上海的启东富豪拍走。

这些，都是从长远看，未来衡复风貌区或将成为上海最炙手可热且最贵的地段之一。

一方面是供应稀缺，另外一方面是均价仍有上升空间。

不仅如此，2025年7月25日上海举行第六批次土拍，徐汇衡复风貌地块以200257元/平方米成交楼板价刷新全国土地单价地王，这也是该区域十年首宗新增住宅地块。

预计未来还将刷新上海新房成交价格，并带动整个衡复风貌区的板块价格。

全国土地单价地王，衡复风貌区正在被全世界看见！

2024年至今，通过房企、中介和机构等渠道，进行多组客户深访。我们发现，从年龄段看，目前上海豪宅市场的购房主力已经从“70/80后”向“95/00后”转移，这群新贵中大部分资金来源还是父母，但他们具有充分的选择权，对地段、房型、圈层都有具体的偏好。

按总价将豪宅进行划分来看，5000万以上的奢豪客户画像以私营企业主为主，以及他们的“二代”，这些客户画像中的“二代”基本有海外留学背景，且浙江的企业占比最高，其次是江苏和安徽，他们偏好确定性更强的核心地段，如：衡复梧桐区、新天地、陆家嘴、外滩等等为代表的市中心传统豪宅区。

前几年，受行业下行调整及新房限价影响，上海市场顶豪产品的整体供应量较低。有相当一部分预算充裕、购买力较强的人群持币多年，只为等待城市核心板块更高品质的豪宅项目。

这群人持币多年，希望可以将货币性资产转化为优质固定资产，置业行为更侧重长远规划和传承需求。另一方面，也希望通过家庭资产再配置，一定程度上也达到了代际财产转移的目的。在投资品市场深度调整、储蓄利率持续下行背景下，顶豪凭借稀缺资源加持，成为“保值增值+风险防御”的最优选项之一。

中海·顺昌玖里、外滩壹号院、翠湖六期……这一点可以从2024年至今屡开屡罄的多个顶豪项目得到印证。

上海豪宅市场“稀缺好地段”+“好产品”组合也将持续获得资本青睐。

近日，上海黄浦区淮海中路板块巨鹿路99号高福云境项目已取得预售证，从高福云境的产品形态来看，该项目仅此一栋超高层住宅，仅125套房源供应，过去10年没有，未来上海同区域也难再有如此高的项目。

项目预计10月9日开启认购。从当前市场消息来看，高福云境最高单价为21万元/平方米，截至目前，全上海能拿到21万/平方米这个价格的地段有且只有两个：

新天地的翠湖天地

巨鹿路的高福云境

我们认为这个价格主要值在“确定性”上面：

第一是巨鹿路99号这个门牌。与近几年上海“豪宅热”中的许多项目相比，高福云境所在的巨鹿路99号及其周边所有配套和商圈都是“确定的”，与其他主打“未来”概念的区域相比，巨鹿路的一切都是现成的，无需等待未来变现，“所见即所得”，入住即可享受这里的一切。

第二是供应稀缺。过去10多年整个巨鹿路及其周边都没有新房供应，高福云境是该区域内非常少见的新房项目，且在未来大概率不会有同类产品入市。

第三便是俯瞰整个衡复梧桐区历史保护区的超高层景观。高福云境的超高层住宅景观是“确定的”，衡复梧桐区历史保护和限高已写入政府规划，延中绿地已经成形，因此高福云境超高层的景观资源是确定且唯一的。

对比上海总价5000万以上新房项目来看，2024年至今上海新房认购开盘项目中翠湖天地6期备案均价21万，绿城潮鸣东方19.5万，上海壹号院19.8万。

后面还有绿城北外滩项目，徐汇龙华及东安板块项目，以及即将开盘的静安苏河湾压轴地块，目前全部定位都在20万元/平方米以上！

再对比周边二手房价格，2025年前8月，上海5000万以上二手房共成交160套，其中翠湖天地五期成交均价达24.9万元，华侨城苏河湾成交均价达24.6万元，嘉天汇成交均价达23.7万元，中粮天悦壹号成交均价达21.9万元。

同时考虑到同为衡复风貌区的地王成交楼面价就已达超20万/平方米。目前高福云境最高21万元/平方米的均价，无论是与新房、周边同类二手豪宅还是未来同区域相比，价格都有明显优势。

更何况高福云境部分建面300平方米左右的户型最低均价仅19万多，不仅价格“倒挂”，更是占据了目前衡复区域乃至上海整个市中心产品中的稀缺的生态位，可以说是当下豪宅市场性价比典范。

今年的胡润富豪榜显示，世界十亿美金企业家数量前三国家分别为美国（870位）、中国（823位），印度（284位）。2025年上海拥有92位十亿美金企业家，问鼎亚洲“十亿美金企业家之都”的宝座，超过北京（91位）、孟买（90位）。

越来越多的富豪开始回归上海。2025年，上海首次超越印度孟买，成为亚洲富豪之都，全球第三，这都得益于上海这座顶流城市本身的魅力。

最近几年，一直在全国各地看项目，每次出差回来，车行至延安中路高架和南北高架这里，我都由衷感叹，上海真的太美了。这里的夜景和天际线有种独特的上海城市风貌与光影魅力。

今年又是上海豪宅成交大年，巨鹿路是我心中的“白月光”地段，看完高福云境这个项目，我的第一感受是土地和产品可以计算，但这里的历史、文化，这里的景观，这里的繁华，这些价值都是不可计算的。如果让我推荐一个总价5000万以上的项目，我首选高福云境。

高福云境仅此一栋超高层住宅，这125套房源，也将成为未来市场珍藏品。未来这个项目给每一个购房者留下的空间还很大。

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