重庆，男子花74000元拍下了一套房屋10年的租赁权，本来想着捡漏，每月600元

重庆，男子花74000元拍下了一套房屋10年的租赁权，本来想着捡漏，每月600元租金的房子，他以1400元每月转租了出去。不久后，租客告诉男子，房主断供了，男子也没在意，想着买卖不破租赁。可之后男子接到通知，这套房屋要进行法拍，要求男子清退房屋。男子傻眼：那自己6万多的房租损失怎么办？仔细回想，才发现自己错过了一个小细节，结果悲剧了。 2023年10月，胡先生在一家法拍网站上，看到一家拍卖公司正在拍卖沙坪坝区，一套房屋十年的租赁权，起拍价格比市场价格要便宜很多。

胡先生眼前一亮，心里盘算着，如果自己把这套房屋拍下来，即使自己不住，转租出去，自己也能挣不少钱。

他越想越兴奋，决定参与竞拍，他以74000多元的价格，成功拍下了这套房屋十年租赁权。

之后，拍卖公司的工作人员联系胡先生线下签约，但是全程胡先生都没有看到房东肖某，他拿到租房合同的时候，房东信息基本都填写完毕了。

胡先生也没有太在意这些细节，签完租房合同后，结清了尾款，工作人员也把房屋钥匙交给了他。

房子到手后，胡先生算了一笔账，74000元的租金平摊到十年，每月租金才600。

接下来，他以1400元每月的价格把房屋转租了出去，本来想着自己捡了一个大便宜，可惜好景不长。

租客正常承租没多久，就跟胡先生反馈，有银行工作人员找上门来，说这套房屋的房主肖某已经断供了，他们可能会起诉拍卖这套房子。

胡先生并未在意，他想着自己跟肖某是签了租房合同的，买卖不破租赁，即使房屋拍卖，也不会影响到自己承租房屋。

2025年2月，胡先生在这套房子门口看到了一个腾退通知书的公告，但他还是抱着一丝侥幸心理，把自己的租赁合同提交给了法院，满心期待着法院能认可他的租赁权，让他继续履行合同。

可到了2025年4月，胡先生再次接到通知，犹如晴天霹雳。

原来，肖某早就把这套房屋抵 押给了银行，抵 押在前，租赁在后，法院要求胡先生将房屋清退出来。

这意味着胡先生跟房东肖某十年的租约已经无法履行了，胡先生粗略估算了一下，自己要损失6万多元。

他整个人都懵了，感觉从云端一下子掉进了深渊。为了挽回损失，胡先生找到媒体寻求帮助。

记者根据租赁合同上的联系方式，试图联系房东肖某。

电话接通后，对方却说记者打错了，他不是肖某，也不知道房子的事情，说完就把电话挂了。

胡先生表示：当初自己拍下这套房子的租赁权时，拍卖公司根本没提醒自己房屋存在抵 押的情况。

记者仔细看了法拍网站上的信息，发现上面写明了房屋设有抵 押，胡先生参与竞拍时，自己忽略了这一点。

记者想联系之前的拍卖公司了解情况，之前的员工表示这家公司早就垮了，自己也不在那上班了。

胡先生有些欲哭无泪，他原本以为自己捡漏成功，却没想到当初自己并未仔细了解情况，导致现在要亏损60000元。

他有些发愁，自己的租赁损失应该找谁承担呢？

有朋友表示：如果真的是捡便宜，你猜内部人员为什么不拍下来？想捡便宜，肯定要把情况了解清楚的。

从法律角度来说，该如何看待？

《民法典》第703条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

胡先生通过拍卖公司，拍下了这套房屋十年的租赁权，给付了74000余元的房屋租金，拍卖公司和房东肖某应当将房屋交付给胡先生使用、收益，双方的租期为十年。

可从2023年10月拍下房屋，到2025年4月被要求腾退房屋，胡先生只租赁了一年多，这套房屋就不能继续使用了。

租赁物在出租之前设立了抵 押关系，不适用于“买卖不破租赁”原则‌。

《民法典》第405条规定：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

虽然胡先生主张买卖不破租赁，但是这套房屋，在胡先生跟出租方签订租赁合同之前，是设有抵 押的，因此胡先生跟出租方的租赁关系不得对抗已经登记的抵 押权。

《民法典》第723条规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。

对于胡先生来说，因房东的原因导致房屋无法使用，因此可以要求跟房东解除租房合同，并要求房东以及当初的拍卖公司一起承担违约责任，退还剩余的租赁费用。

信源：重庆天天630 2025年4月18日