陕西浩公律师事务所 民商事研究院 文章/刘思宇
审理法院：江苏省高级人民法院
案 由：买卖合同纠纷
裁判日期：2019年06月26日
江苏省高级人民法院民事判决书
编写人
江苏省高级人民法院 杜三军（承办人）
问题提示
名为房屋买卖实为民间借贷法律关系的认定
案件索引
2017-03-15|无锡市梁溪区人民法院|一审|（2016）苏0213民初1631号|
2017-10-18|江苏省无锡市中级人民法院|二审|（2017）苏02民终2167号|
2019-06-26|江苏省高级人民法院|再审|（2019）苏民再13号|
裁判要旨
当事人之间就已签订的房屋买卖合同项下真实的交易意图产生争议，人民法院经对合同的签订背景、合同主体的正当性、标的物交接及钱款给付的特征、合同责任的对称性等要素进行分析后，发现该合同不能反映当事人具有真实的房屋买卖关系，而仅有资金借贷意图的，对当事人以房屋买卖合同关系为基础所提起的诉讼请求不予支持。当事人经释明后仍坚持按照房屋买卖法律关系主张诉求的，应裁定驳回起诉。
关键词
民事 房屋买卖 民间借贷 让与担保 虚伪意思
基本案情
原告惠某某诉称：2012年3月17日，其与江苏某公司（以下简称顺通常州分公司）就宜兴市融创氿园20号别墅签订买卖协议，约定由顺通常州分公司将该房屋出售给惠某某，惠某某将购房款打入戴某某个人帐户等。但2012年8月，该房屋被登记在戴某某名下，并办理抵押，且现被司法查封，导致惠某某购房目的无法实现。故起诉请求：解除惠某某与顺通常州分公司2012年3月17日签订的《宜兴市房产买卖协议》；顺通常州分公司、江苏顺通建设集团有限公司（以下简称顺通集团）、戴某某返还购房款600万元并支付自2012年3月18日起至实际付清之日至的银行同期贷款利息，并共同支付违约金300万元。
被告顺通常州分公司、顺通集团辩称：戴某某不是顺通常州分公司负责人，系在顺通常州分公司不知情的情况下擅自在涉案房屋买卖协议上加盖印章，该买卖协议与顺通常州分公司无关，顺通常州分公司从未收到任何购房款，更无返还义务。从涉案房屋买卖合同的签订情况来看，戴某某与惠某某之间的房屋买卖不实，戴某某恶意损害顺通常州分公司与顺通集团利益，惠某某并非善意购房人，该《宜兴市房地产买卖协议》应为无效，应当驳回惠某某的诉讼请求。
被告戴某某辩称：确认已收到惠某某交付的600万元，但本案实际系戴某某、顺通常州分公司共同向惠某某借款，系民间借贷纠纷，而非房屋买卖。戴某某经朋友介绍认识惠某某，双方以签订房屋买卖合同的形式进行借款，将房屋作为担保，该事实从涉案《宜兴市房地产买卖协议》中的诸多条款可以看出。从2012年4月起，戴某某已按约定向惠某某每月支付36万元至当年10月，合计支付惠某某252万元，该款应从总借款数额中扣除，剩余348万元应由戴某某与顺通常州分公司、顺通集团共同归还惠某某。
法院经审理查明：2010年5月18日，顺通集团与戴某某、江苏顺通建设集团有限公司驻常州、无锡、浙江等监管机构签订《分公司经营承包考核协议》，约定：顺通集团聘任戴某某为顺通常州分公司经理，承包经营顺通常州分公司，期限为2010年5月18日至2012年12月31日，戴某某为顺通常州分公司经营承包人，代表顺通集团全面履行《施工合同》，对项目的经营管理全面负责；实行风险经营，戴某某按顺通集团的规章制度自主经营、内部独立核算、自负盈亏，按指标核定交纳管理费；戴某某不得以分公司名义私刻分支机构印章，所有合同必须交由集团公司统一签订，其他任何形式对外签订的合同顺通集团不予认可，产生的一切责任及风险均由戴某某承担；戴某某未经顺通集团法定代表人授权或批准，不得超越权限对外签订经济合同或协议等。
2012年3月16日，宜兴融创东氿置业有限公司（以下简称融创置业）与戴某某签订《房屋买卖合同》并备案，将氿园20幢101号房屋（即涉案房屋）以1090万元的价格出售给戴某某。
2012年3月17日，彭博、戴某某以顺通常州分公司（甲方、原产权人）代理人的身份与惠某某（乙方、购买人）签订《宜兴市房产买卖协议》，约定：甲方将融创氿园20号别墅出售给乙方，房屋为现房（毛坯房），配套费由甲方承担，赠送给乙方使用，房屋钥匙在乙方付款后七天内交给乙方；房屋成交总价为600万元；乙方于2013年3月20日前付购房款600万元，汇入戴某某的账户；乙方必须在2012年3月18日前先借给甲方600万元并汇入宜兴中行戴某某卡内，甲方认同收到全额房款；甲方应当在2013年3月20日前将房产交给乙方；甲方保证上述房产的权属清楚，若发生与该房产相关的产权纠纷或债权纠纷，概由甲方负担，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿；若甲方不能按协议约定的期限交付房产或不能按规定的期限退付房款，每逾期一日，则由甲方支付1万元违约金；若乙方悔约，应书面告知甲方，甲方应在七日内将购房款（不计利息）返还乙方，乙方不承担违约责任；若甲方悔约，应书面告知乙方，并在七日内将已付购房款返还乙方，同时支付违约金200万元给乙方；双方应共同至宜兴市房地产交易所办理产权过户手续，房产证、土地证等一切过户费用由甲方负担；如果甲方未经乙方同意将房屋转让给他人，甲方行为诈骗，一切法律后果自负，造成乙方损失由顺通常州分公司承担等。该协议签订当日，惠某某将600万元汇至戴某某帐户。
2012年8月6日，戴某某将涉案房屋登记至其与郭迎霞名下（登记房屋号为氿园22号，即为本案房屋）。次日，戴某某、郭迎霞与金鹏小贷公司签订《最高额抵押合同》，将包括涉案房屋在内的房产抵押给该公司，并办理抵押登记。
2013年4月至2014年2月间，戴某某因涉嫌犯非法吸收公众存款罪被刑事立案侦查，戴某某在公安机关多次供述其因工程建设资金的需要而向不特定的个人及单位非法吸收存款的犯罪事实，其中多次供述了其经他人介绍而向惠某某借款600万元，并约定利息，同时就涉案房屋签订一份买卖协议，戴某某用该房屋向惠某某提供担保，且已向惠某某偿还了部分利息等事实。江苏省无锡市中级人民法院于2018年7月13日作出（2018）苏02刑终46号刑事裁定，以非法吸收公众存款罪判处戴某某有期徒刑三年；冻结、查封在案的财产中属于戴某某的份额及其收益予以追缴，按比例发还集资参与人；不足部分责令戴某某退赔，按比例返还集资参与人。该刑事裁定已经发生法律效力。
2013年7月17日，惠某某曾将顺通常州分公司、顺通集团、戴某某诉至宜兴市人民法院，要求解除房屋买卖合同、返还购房款600万元并赔偿损失。该院以戴某某涉嫌非法吸收公众存款被立案侦查尚未结束为由，驳回惠某某的起诉。
裁判结果
无锡市梁溪区人民法院于2017年3月15日作出（2016）苏0213民初1631号民事判决：1、解除惠某某与顺通常州分公司2012年3月17日就氿园22号房屋签订的《宜兴市房产买卖协议》；2、顺通常州分公司、戴某某于判决生效之日起十日内返还惠某某购房款本金600万元，并支付违约金200万元。顺通集团对此债务承担补充清偿责任；3、驳回惠某某的其他诉讼请求。
判决后，顺通常州分公司、顺通集团不服，向江苏省无锡市中级人民法院提起上诉。
江苏省无锡市中级人民法院于2017年10月18日作出（2017）苏02民终2167号民事判决：驳回上诉，维持原判。
二审判决后，顺通常州分公司、顺通集团仍不服，向江苏省高级人民法院申请再审。
江苏省高级人民法院于2018年11月8日作出（2018）苏民申2150号民事裁定，提审本案，并于2019年6月26日作出（2019）苏民再13号民事裁定：1、撤销江苏省无锡市中级人民法院（2017）苏02民终2167号民事判决及无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0213民初1631号民事判决；2、驳回惠某某的起诉。
法院认为
法院生效裁定认为：（一）惠某某虽提供了《宜兴市房产买卖协议》，但惠某某与顺通常州分公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，该协议所反映出的实质系惠某某与戴某某之间的民间借贷法律关系。理由如下：
1、关于戴某某在刑事案件中的供述。戴某某在因涉嫌非法吸收公众存款罪的刑事侦查中供述了多起其向不特定的个人及单位非法吸收存款的犯罪事实，其中包括向惠某某借款600万元并以顺通常州分公司的名义签订房屋买卖协议作为借款担保、与惠某某之间无其他经济往来的事实，且多份供述前后稳定、一致，可初步证明戴某某有意向惠某某借款600万元，并欲以签订房屋买卖协议的形式提供担保。
2、关于涉案房屋的出售主体。涉案房屋系由融创置业出售于戴某某，合同备案至戴某某名下，此后戴某某系房屋处置权人。据此，若惠某某确需购买该房屋，则应与戴某某签署房屋买卖合同，与顺通常州分公司签订买卖合同显然无法达到房屋交易目的。
3、关于交易时间和价款。涉案房屋系由融创置业于2012年3月16日以1090万元的价格出卖于戴某某，而按照惠某某提供的《宜兴市房产买卖协议》所载，戴某某在购房次日，便将该房屋以600万元的严重低于原购得价的标准、以对出卖方明显不利的付款条件转卖于他人，此举明显有悖常理。
4、关于买卖双方的交割事宜。涉案《宜兴市房产买卖协议》签订于2012年3月17日，而约定的付款及交房时间均为一年以后，此明显不符合正常的以居住或者投资等为目的的房屋买卖，更不符合戴某某当时因承接建设工程而需要资金周转的客观实际。
5、关于购房款的交付方式。涉案《宜兴市房产买卖协议》在约定了惠某某应于2013年3月20日前支付购房款600万元的同时，还约定了“乙方（惠某某）必须在2012年3月18日前先借给甲方（顺通常州分公司）600万元并汇入宜兴中行戴某某卡内，甲方认同收到全额房款”，此种款项交付方式明显与协议中载明的惠某某应向顺通常州分公司支付购房款的约定相矛盾，不符合通常意义上的房屋买卖流程。“甲方认同收到全额房款”的表述亦与协议约定的惠某某付款时间条款相悖，且能反映出戴某某与惠某某之间有关民间借贷的意思表示。
6、关于买卖双方的其他权利义务。根据涉案《宜兴市房产买卖协议》的约定，若卖方悔约，则应将已收取的购房款返还惠某某，同时应向惠某某支付违约金200万元；但若惠某某悔约，则可随时将已付购房款索回，无需承担任何违约责任。此明显不符合通常情况下买房人应当承担的合同义务，反而类似于民间借贷关系中出借人可以要求借款人随时归还借款本金的情形。
7、关于当事人的实际行为特征。《宜兴市房产买卖协议》签订后，戴某某于当年8月便将该房屋登记至自己名下，并于次日便进行抵押贷款。戴某某以上对该房屋的处置行为与其在公安机关的供述相一致，可以表明其并无真意向惠某某出售该房屋。而惠某某对戴某某的上述处置行为未提异议，可以印证双方并无真实的房屋买卖合意。
（二）根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。本案中惠某某系以房屋买卖合同关系而提起诉讼，经法院就法律关系问题向其释明后，惠某某拒绝变更诉讼请求，坚持按照房屋买卖合同关系主张权利。故惠某某提起本案诉讼所依据的基础法律关系不存在，应依法驳回其起诉。
案例评析
该案例的典型意义在于，对于审判实践中有关名为房屋买卖实为民间借贷的法律关系判断方法，提供了可供参考的具体标准，具有一定的可操作性。
关于名为房屋买卖实为民间借贷的法律关系认定问题，实践中因个案不同的事实因素故而使得难以形成有效的、统一的、可操作性强的判断方法，由此使得该类案件在司法事务中出现了诸多不同的观点和裁判，成为了审判难点。从审判人员的角度而言，有时在主观上虽然会质疑当事人主张的房屋买卖关系，但又困于难以找到具有较强说服力的证据及事实，进而使得裁判过程陷入两难状态——进则无法捕捉有力证据，退则无法形成合理心证。然事实上，我们还是可以结合具有典型性的案例来进一步总结和探讨针对此类案件较为有效的审理方法，具体可以包括以下几个方面：
一、关注对合同签订背景的审查
合同类案件自然以既存的合同为中心，故而在合同类案件审理中，我们长期以来往往多将注意力放在对合同本身的审查上，如合同效力、合同标的物、约定的主要权利义务内容等，而经常忽视了对合同签订的相关背景情况进行审查。当然，不可否认的是，合同签订的背景情况一般来说不会对我们判断当事人在既定合同项下的权利义务关系造成影响，在以“约定大于法定”的意思自治至上的私法领域中，除非存在法律规定的限制当事人意思自由的情形，否则，当事人基于何种背景因素而签订房屋买卖合同，在大多数情况下并不能成为阻却认定该合同效力的依据。但另一方面，任何合同都是当事人在特定的交易背景下基于自身利益充分考量而对外形成的意思表示，当一方当事人对合同项下真实的交易目的提出与合同表面载明的内容明显不符的主张时，该合同签订的背景情况就具有不可忽视的参考价值。比如在上述案件中，戴某某曾在2010年至2012年间承包经营顺通常州分公司，期间戴某某资金周转紧张，其为了解决工程施工所需的资金问题而从社会上大量筹借资金，总金额达数亿元，后被公安机关以涉嫌非法吸收公众存款罪而立案侦查。而本案涉及的所谓房屋买卖一事，也正好发生在戴某某为解决工程资金问题需而向不特定社会公众大量筹集资金的背景下。鉴于此，在本案的审理中，当戴某某明确提出房屋买卖不实、与惠某某系以房屋作为担保的民间借贷关系时，该抗辩应当引起高度重视，需要重新结合买卖合同签订的背景情况而对当事人的主张作出分析和取舍。
其一，审查戴某某在刑事侦查中的供述与案涉房屋买卖交易背景之间的关联。
通过戴某某刑事案件中公安机关侦查卷宗可知，戴某某曾在刑事侦查中供述了多起向不特定的个人及单位筹借资金的犯罪事实，其中包括了其向惠某某借款600万元并以顺通常州分公司的名义签订房屋买卖协议为该笔借款进行担保的事实，且戴某某所作数十份供述完全一致，其中丝毫未提及其与惠某某之间有过其他经济往来的情节，以上供述与戴某某在本案民事诉讼中的主张亦完全一致。而惠某某则在公安机关要求其配合对戴某某犯罪问题进行调查时，以各种理由拒不参与调查，故惠某某的行为存疑。至此，我们对本案所涉《宜兴市房产买卖协议》项下当事人的真实交易目的理当产生怀疑，仅凭该协议显然不足以毫无保留地认定当事人之间存在真实的房屋买卖合同关系。
其二，审查房屋买卖的价款与交易背景之间的关联。
在当前的市场环境下，商品房作为不动产以其自身价值的稳定性好、可增长性强、资金避险功能突出等特点而被广大公众所认可，尤其是区位优越、物业品质好、房龄较新的洋房、别墅等高端住宅，更为购房者所青睐。该类房屋除了具有较好的居住价值之外，还具有良好的资金融通功能，以该类房屋作为担保则更便于获取融资。如前所述，戴某某在承包经营顺通常州分公司期间资金周转不畅，其长期大量向社会公众筹借资金。戴某某于2012年3月16日从开发商融创置业处取得涉案房屋，以此冲抵了融创置业欠付的1090万元工程款，该房屋虽系工抵房，但其作为高端住宅的价值不虚，戴某某取得该房屋后完全可以作为融资的优质担保。然而，按照惠某某提供的《宜兴市房产买卖协议》所载，戴某某系在取得该房屋的第二天便以600万元的对价转卖于惠某某，且约定惠某某于该协议签订一年以后再支付房款。这也就意味着，戴某某在购房后时隔一日，便以明显严重低于房屋原价值的对价、以明显对出卖方不利的付款条件、以明显不符合戴某某急需工程周转资金大背景的交易条件，将房屋转卖于他人，此举显然有悖常理，完全不符合戴某某当时的经营背景。从理性经济人的角度来看，戴某某显然缺乏合理理由作出上述出卖行为。另一方面，反观《宜兴市房产买卖协议》中记载的房屋交易价格，该600万元的买卖对价与通常情况下进行房产抵押贷款时，所获融资金额往往只能占到抵押房产价值一半左右的融资市场规律不谋而合，此亦可动摇我们对当事人主张的所谓房屋买卖关系的心证。
二、关注对合同主体正当性的审查
其一，审查签约主体的正当性。
真实的交易必然来源于真实的交易主体，当签订合同的主体与交易标的的权属之间存在着明显的不匹配情形，且此情形将必然导致该交易无法按照当事人的合同意思顺利完成时，则该合同所载交易的真实性存疑。本案中，涉案房屋系由融创置业最初出售于戴某某，双方签订了正式的《房屋买卖合同》并备案，故戴某某系该房屋的有效购买人，此后该房屋的不动产登记也必然依流程而办理至戴某某名下，该房屋若要再行出售或者抵押，则当然应以戴某某的名义进行。此系客观现实，无需争议。故而，若惠某某确需购买该房屋，则属于二手房交易程序，其应首先核查房屋的实际权属状况，与原登记的所有权人戴某某签署买卖合同。而不应如涉案《宜兴市房产买卖协议》所载的与顺通常州分公司建立交易关系，此种买卖协议无法达到买受人顺利取得房屋所有权的交易目的，顺通常州分公司作为该协议记载的出卖人显然不具有交易主体的正当性。
其二，审查合同履行主体的正当性。
房屋买卖以获得不动产权属变更登记为交易目的，期间需经过不动产登记管理部门的行政审查，其交易流程中一般要求买卖合同的签约主体与履行主体一致，出卖方名下必须存在可供过户的房屋，且在确认收到购房款后方可办理过户手续。若履行买卖合同的主体明显与正常交易流程不符，则难以认定房屋交易的真实性。具体到本案中，若房屋买卖关系真实，则惠某某作为买受人应向作为合同记载的出卖人顺通常州分公司支付购房款，并取得顺通常州分公司出具的收款凭证，以此方可顺利完成房屋买卖流程。但事实上，顺通常州分公司名下并无可供过户交易的房屋，按照《宜兴市房产买卖协议》中的条款，惠某某在该协议签订后也不需要及时支付购房款600万元，而只需在签约第二日向戴某某个人提供借款600万元就可视为顺通常州分公司收到了全额购房款。此种将买房人向他人提供的借款视为卖房人收到全额购房款的约定，显然不符合协议项下惠某某本应向顺通常州分公司支付购房款的交易规则，惠某某的该种履行方式缺乏交易的正当性，亦不符合通常的二手房买卖流程。同时，反观将借款视为收到全额房款的条款，亦能反映当事人之间存在的借贷意图。
三、关注对合同中的责任条款的审查
合同中的责任条款系当事人为了防止交易目的不能顺利达成而设置，其往往可以显著地反映当事人的真实意思表示。房屋买卖合同属于典型的双务合同，买卖双方在签约后互负义务及责任，卖方会担心买方不及时支付购房款，而买方则会担心卖方拒绝搬离房屋过户手续等，故而双方均会在合同中向对方设置约束力相当的责任条款，进而共同避免违约情形的发生，各自实现交易目的。在真实的房屋买卖合同关系中，相关责任条款的设置往往不会出现仅约束其中一方，而放任另一方的情形。但审查本案中的《宜兴市房产买卖协议》可知，该协议约定了若卖方悔约，应书面告知惠某某，并在七日内将已收取的购房款返还，同时应向惠某某支付违约金200万元；但若惠某某悔约，则只需通知卖方，卖方应及时返还购房款，惠某某无需承担任何违约责任。以上责任条款即意味着，惠某某可以随时拒绝买房，随时将已支付的购房款索回而无需向卖方承担任何违约责任，但卖方一旦违约则将承担巨额违约金。此明显不符合通常情况下买卖双方将相互约束的情形，与房屋交易的目的相悖，反而与借款关系中出借人可以要求借款人随时归还借款本金的做法相类似。
四、关注对合同签订后当事人实际行为的审查
通常情况下，考虑到违约行为存在的可能性，当事人在合同签订后作出的实际行为与合同约定不符时，不可因此认定当事人在合同项下的意思表示不真实。然而，在围绕前文所述的相关问题进行审查以后，并不妨碍我们将当事人在合同签订后的实际行为作为最后的、可以用以验证上述心证过程的依据。本案中我们可以看到，涉案《宜兴市房产买卖协议》的形成存在着诸多不符合房屋买卖通常特征的细节问题，而在该协议2012年3月签订后，戴某某于当年8月便将房屋登记至自己名下，并于次日便进行抵押贷款，丝毫未提及有关向惠某某交付房屋之情形。戴某某以上对该房屋的处置行为与其在公安机关作出的与惠某某之间并无任何真实房产交易的供述相一致，即其本无意向惠某某出售房屋，则更无须顾及该协议中有关惠某某的权利问题。而惠某某在签约后，其对戴某某的上述处置行为并未提出任何异议，而是直到戴某某受到刑事追诉后，方才主张房屋权利。若其确有购房的真实意图，则不可能不关注房屋的权属登记及处置状况。由此可印证，当事人之间并无真实的房屋买卖合意。