在房屋交易的复杂链条中，取得不动产权证书（房产证）往往被视为“终点线”。但现实有时会提出一个更尖锐的问题：当法律上的“所有权”与物理上的“占有权”发生冲突时，我们手中的这本红色的证书，究竟能在多大程度上保障我们的安居梦？
一个已经生效的判决（入库案例），为我们生动地剖析了这一困境。它不仅关乎一个家庭的悲欢，更深刻地揭示了贯穿于买卖合同中的一项根本性法律原则——出卖人的权利瑕疵担保义务。
一、【参考案例】：当房产证遭遇租赁合同，谁该为“无法入住”的风险买单？
在“张某、俞某等与贾某房屋买卖合同纠纷案”【案号：（2016）沪02民终9503号】中，上海市第二中级人民法院审理了一起典型的因房屋权利瑕疵引发的纠纷。
1、案件概述
2015年6月，贾某（卖方）与张某一家（买方）签订《房地产买卖合同》，合同明确载明房屋“无租赁”。同年8月，张某一家在支付了部分房款后，顺利办理了产权过户，取得了不动产权证。然而，当他们准备入住时，案外人叶某却以合法承租人的身份强行进入并占有房屋，理由是其与贾某的租赁合同尚未到期。原来，贾某在签约时隐瞒了房屋存在长期租约的事实，并当时正就解除该租约与叶某进行诉讼。面对这一“鸠占鹊巢”的局面，张某一家毅然通知贷款银行，暂停支付剩余的290万元购房尾款。卖方贾某遂将张某一家告上法庭，认为其迟延付款构成违约，要求支付高额违约金。
2、判决要点
一审法院支持了卖方贾某的诉求，认为张某一家在产证过户后即应付款。但二审法院——上海市第二中级人民法院——经过审理，完全推翻了一审判决，认定张某一家中止支付尾款的行为是合法行使权利，不构成违约，驳回了贾某的全部诉讼请求。
二、法律的逻辑：层层递进的权利与义务
二审法院的判决并非简单的“同情弱者”，而是基于严谨的法律逻辑链条。这个链条清晰地界定了买卖双方的权利与义务，值得我们每一个人深入理解。
第一层：卖方的根基性义务——权利瑕疵担保
法院首先明确了卖方最核心的义务是什么。它不仅仅是“交钥匙”和“办过户”，更重要的是交付一个权利完整、干净的标的物。这就是权利瑕疵担保义务。
1、法律依据
此案审理时依据的《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务”。这一规定被现行的《中华人民共和国民法典》第六百一十二条所承继，体现了法律精神的一致性。
2、深层含义
这意味着，卖家交付的房屋，必须确保不会有任何第三方（如租客、抵押权人、债权人等）能够依据合法权利来妨碍买方对房屋的占有、使用和处分。
3、本案适用
在本案中，尽管卖家贾某正在通过诉讼解决租赁问题，但在他将房屋交付给张某一家时，该租赁合同的效力尚未被法院终审否定。因此，房屋上附着的“可能被主张的租赁权”本身，就是一种重大的权利瑕疵。贾某交付的，是一个“权利不干净”的房产，这从根本上违反了他的法定义务。
第二层：权利瑕疵的认定标准——“可能性”而非“现实性”
一个更深层次的问题是：需要等到买方遭受实际损失时，才能认定存在权利瑕疵吗？
法院给出了否定的答案。对于权利瑕疵的判断，应采用“可能性”标准，而非“现实性”标准。
1、权威论述
人民法院案例库收录的“贾某诉张某等房屋买卖合同纠纷案”裁判要旨明确指出：“不要求第三人针对标的物实际行使了权利……只要第三人具有就标的物行使权利的可能性，且此种‘可能性’对买受人取得标的物完整权利构成潜在的障碍或风险，即可认定构成权利瑕疵”。
2、本案适用
在贾某与租客的租赁合同纠纷终审判决作出前，租客叶某始终具备依据其租赁合同主张权利的“可能性”。这种可能性本身就构成了对张某一家完整所有权的潜在威胁。叶某强行入住的行为，只是将这种“可能性”转变成了“现实性”，从而提供了更确切的证据。
第三层：买方的防御性权利——中止支付价款权
当卖方违反了第一层的义务，且第二层的风险已经出现时，法律赋予了买方一个强有力的“防御盾牌”——中止支付价款权。
1、法律依据
原《合同法》第一百五十二条规定：“买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款”。这一权利同样被《中华人民共和国民法典》第六百一十四条所承继。
2、权利性质
这并非“赖账”，而是一种临时的、合法的抗辩。它的目的是通过暂停付款，向卖方施加压力，促使其尽快消除权利瑕疵，从而恢复合同双方的利益平衡。它是一种“自我救济”的法律工具。
3、本案适用
租客叶某的强行入住，就是张某一家可以中止付款的“确切证据”。二审法院正是基于此，认定张某一家暂停支付290万尾款的行为，是依法行使自己的合法权利，理应受到法律保护。只有当法院终审判决卖方与租客的租赁合同解除，权利瑕疵被彻底清除后，张某一家的付款义务才恢复。他们在得知判决后及时付款，履行了合同义务，自然不构成违约。
三、给房屋交易者的实践指南
此案的判决逻辑清晰，法理透彻，为我们在房屋交易中如何防范风险、维护权益，提供了极其宝贵的实践指南。
1、对买方而言：
①进行穿透式尽职调查
在签订合同前，切勿仅听信口头承诺。应要求中介机构或卖方出示房屋的完整产调报告，并务必进行现场勘查，与房屋的实际占用人（可能是租客、家人或卖方本人）进行沟通，核实居住情况。
②筑牢合同的“防火墙”
在买卖合同中，应明确载入“卖方保证对该房屋享有完整、无瑕疵的所有权，房屋上不存在任何未披露的租赁、抵押、查封或其他权利限制”的条款，并约定严厉的违约责任。
③审慎行使中止付款权
当发现确切的权利瑕疵证据时，应首先通过书面形式（如律师函）向卖方明确提出，要求其在一定期限内消除瑕疵。在专业律师的指导下，再决定是否采取中止付款的措施，并保留好全部证据。
2、对卖方而言：
①秉持最大诚信原则
如实披露房屋的全部信息是卖方的法定义务，也是最明智的选择。试图隐瞒权利瑕疵，最终可能导致交易失败、承担违约责任，得不偿失。
②确保“净身交付”
在挂牌出售前，就应着手解决房屋上存在的任何权利负担。如存在租约，应依据《民法典》关于“买卖不破租赁”的规定，或与租客协商解除合同，或明确告知买方并获得其书面同意，确保在合同约定的交付日，能够交付一个权责清晰的房屋。
四、结语
一份房屋买卖合同，承载的不仅是巨额的财富，更是一个家庭对未来的期许。本案的判决告诉我们，法律保护的是公平、诚信的交易。房屋所有权的真正实现，不仅在于一纸证书的取得，更在于获得对房屋不受干扰的、安宁的占有与使用。理解并善用法律赋予的权利与义务，才能让我们在复杂的交易中行得更稳、更远。
（免责声明：本文仅为基于法律规定及公开案例的个人解读和普法分享，不构成法律意见。由于个案情形千差万别，如遇具体法律问题，请咨询专业律师。）
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原文出自：微信公众号【法律知否】
