荣杏老师拥有17年房产投资实战经验，100%买方立场，从政策解读、区域规划、市场动向、房产价值等多维度分析和判断楼市。

荣杏老师，万科的事是利空还是利好？

万科规模不大的，比碧桂园小多了，所以没啥影响，可以忽略。

荣杏老师，您一直说深圳是一路向西的，西部就是空港了，可是空港海港从来都不是人口重镇，那我们还要买沙井这些板块吗？我是大鹏上班的龙岗土著，是去找个西部的楼盘入手，还是攒钱在龙岗买个自住民宅更好？但是整个龙岗都好垃圾啊，产业low，人口不密集，科教文卫和交通都没什么亮点，新移民也不爱来，大运就是一个老庄股。

为啥空港就不能是人口重镇呢？

一般情况下，空港位于城市边缘，地理位置偏，所以不能成为人口重镇，那是针对圆形城市。但深圳是长条型的城市。

不要逆市操作。

荣杏老师好，为什么全世界的房子都在涨价，唯独我们的房子在降价？

日本东京的房子涨到破亿日元一套，美国房价12年长牛，连澳大利亚珀斯都能一年涨10%，全世界的房子都在涨，你觉得我们的房价还会一直下降吗？

有人说这是去金融化闹的，国家现在把钱往新能源、AI砸，房地产从支柱产业退成了配角。其实根本原因是过去闭着眼睛买房子都能赚，现在90%的房子都在亏钱，大家自然不愿意买，然后价格继续跌，变成了恶性循环。

高盛预测，2035年我们的二手房交易占66%，所以不用慌，核心城市的优质房产一定是能抗通胀的。

老师，取消和减少公摊面积，对房价是利好还是利空？

只有DS才觉得公摊越少越好，豪宅都是大公摊的，花园、入户大堂、会所，要高大上就一定要吃面积，阔绰感都是面积堆出来的。

老师，想卖掉老破大，做凤变冰可行吗？99年多层楼梯房，计划顶层加阁楼，请问在装修和挂牌的时候有什么好的建议呢？

最大的利好，是装电梯，不然优化空间有限。

这种房子的客群，主要是大学生合租。

所以装修不用考虑家庭孩子，不要搞厨房、壁柜，多隔些房间。

荣杏老师，我福田有套房子在赤尾的京基御景华城，请您分析分析，300多万的两房，未来能跟上大盘吗？

御景华城是福田的上车盘，不愁卖不愁租，但是小户型多，放盘量和交易量一样大，有点类似布吉的龙珠、龙岗的康城、宝安的桃源居。

这些楼盘都是交易活跃，流动性好，但没什么增值潜力。

荣杏老师，碧海1000万左右的次新房建议入吗？未来能领涨吗？

碧海有一定的投资价值，现在价格也下来了。

就是价格有点错配，1000万尽量往宝中挑一挑。

荣杏老师您好，我是朋友推荐过来的，刚需，宝中有套一房，想置换500万以内的两房或者小三房。目前主要考虑碧海、领航城或者沙井。想问现在置换是否合适，继续持有还是置换，怎么选择好一些呢？

如果现金流还不错，建议置换，现在是很好的置换时机。

一房的上限太低了。

500万自住在碧海、西乡淘一淘。

老师，另一半喜欢囤积纪念币，想问一下这种生肖纪念币或者各种大事情的纪念币是否具备投资价值，能跑赢通胀吗？如果买多了是不是有出货问题？

小众市场没有任何投资价值。

这种东西没有流通性的，不管多稀缺，卖出的时候只能卖一点金币的钱。

收藏是穷人的癖好，从来没有穷人能靠收藏发财。

老师，国家大力投资新疆，又建设海南自贸港，应该在新疆深耕还是在海南深耕呢？请老师指点。

新疆机会比海南大。因为新疆地大物博，资源丰富，国家要投几万亿在新疆，如果你既能跟汉人打交道，又能跟少数民族打交道，一定会非常好。