众所周知，在中国大陆销售的商品房，是按照建筑面积——也就是公摊面积计算的。这在全世界，也是绝无仅有的。公摊面积来自于香港，是曾经的亚洲首富李嘉诚先生发明的。由于公摊面积存在着严重的坑害购房者利益的行为，在十几年前的2013年，香港就取消了这个邪恶的东西。但是，在中国大陆，直到今天，房地产开发商销售的商品房，依然是按照公摊面积计算的。

你满心欢喜地买了个100平方米的房子，实际套内面积才70多平米，甚至只有60多平方米，剩下的20多、30多平方米，全成了那莫名其妙的公摊。电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室等等，至于那复杂的计算方式，简直就是一本“天书”，让人看不懂。实际上，开发商说多少就是多少，咱们购房者啊，只能乖乖地“挨宰”。不仅如此，房子的物业费、取暖费也同样是按照公摊面积缴费。可以这样说，没有一家开发商不在公摊面积上做手脚，偷面积。虽然老百姓对此怨声载道，但有关部门就是不理不睬。

2025年9月30日，上海市有关部门发布了一条建筑新规，对于房地产开发商新建商品住宅的偷面积，进行了限制。上海的这条新规，明确规定，每户阳台水平的投影总面积，不能大于该户型建筑面积的 10%，且不大于 16 平方米（包含16 平方米）；房屋户型建筑面积小于80 平方米的，可以设置总面积不大于8 平方米的阳台；每个阳台的设计进深不得超过1.8 米（包含 1.8 米）。

新政发布后，在房地产市场引发了震动。不少家大的开发商的设计部门连夜召开会议，评估在售项目的合规风险。一家知名的开发商上海公司设计总监称，他们的一个即将开盘的项目，需要重新调整方案，原设计的“双阳台+景观平台”组合，将缩减40%的面积。根据贝壳研究院的数据显示，新规可能让上海新建住宅的得房率，普遍下降3-5%，这对依赖“高赠送”溢价的中高端项目的冲击，尤为明显。

还有一些大的房地产开发商已开始探索“精细化设计”的路线，就像万科地产的“模块化阳台系统”，将收纳、种植、休闲功能集成在限定面积内；绿城地产则尝试通过提升层高、优化动线等方式弥补空间的损失。仲量联行的有关人士认为，新规将加速房地产行业从“面积竞争”转向“品质竞争”，具备真正产品力的企业，将会获得更大发展空间。

对消费者而言，新规带来的是权益保障的升级。以往开发商通过“赠送面积”制造的房价虚高、产权模糊等问题，将有可能得到遏制。上海市消保委的案例说明，2024年涉及房屋面积纠纷的投诉中，有68%与阳台改造承诺没有兑现有关。新规实施后，购房合同中的面积条款将更加透明，有助于减少交易纠纷。

未来，随着“第五代住宅”理念的普及，上海可能会推出阳台功能的导则，鼓励垂直绿化、节能设计等。上海这场从“量”到“质”的转变，有可能将重新定义中国城市的人居标准，为其他城市提供可以借鉴的模式。