“屋外暴雨倾盆，屋内水漫金山”，当家园变成“水帘洞”，财物受损，心情烦乱，业主的第一反应往往是向物业求助。但如果物业的回应是“这是您家的私人区域，我们无权也无义务管理”，这突如其来的损失，该由谁来承担？这个问题不仅关乎金钱，更触及了现代城市居住中一个根本性的法律问题：业主与物业之间权利和义务的边界究竟在哪里？

一宗历经三审、结果截然不同的真实案例（入库案例），为我们提供了一个绝佳的剖析样本。它不仅澄清了长久以来关于建筑物“专有”与“共有”部分的模糊认知，更深刻地诠释了物业服务合同的法律真义。

一、 案例剖析：一场一波三折的维权之路

在“陆某某与上海冠诚物业管理有限公司物业服务合同纠纷再审案”【（2014）沪高民一（民）再提字第14号】中，业主陆某某因家中漏水，将物业公司告上法庭，其维权之路充满了戏剧性的转折。

2011年夏，一场暴雨导致陆某某所住的联排别墅屋顶落水管堵塞，雨水倒灌入室，造成从阁楼到一楼大面积浸水，装修、家具、电器等损失惨重。陆某某认为，物业公司自他2005年入住以来，从未对屋顶及排水管道进行过任何清理维护，严重违反了前期物业服务合同中关于“对共用设施设备进行维修、养护”的约定，应承担全部赔偿责任。

【三级法院的“天壤之别”】：

●一审法院：以“物理独立”为由，业主败诉

法院认为，陆某某的屋顶需要从其户内才能进入，外部没有公共通道，因此具有“构造上的独立性”和“利用上的独立性”，应认定为业主的“专有部分”。对于专有部分，物业公司没有主动维护的义务。据此，驳回了陆某某的全部诉讼请求。

●二审法院：承认“共用”事实，但责任认定模糊

二审法院查明，涉案的落水管确实为陆某某与邻居共用。但又认为，既然维护必须经过陆某某家，物业“主动履行定期保养、清理之义务，依据尚不充分”。最终，在物业公司自愿补偿3000元的基础上，基本维持了原判。

●再审法院（上海高院）：直击要害，以“功能共用”与“合同义务”定乾坤

上海市高级人民法院的再审彻底扭转了局面。高院明确指出，前两审的认定存在偏差。

【其核心逻辑是】：

1、属性认定

判断一个设施是“专有”还是“共有”，不能仅看物理上是否独立或入口在哪，关键在于其使用功能。涉案落水管服务于多户业主，其功能显然是“共用”的，因此它属于法律意义上的“共有设施”。

2、合同义务

《前期物业管理服务合同》中明确约定，物业公司对“共用的上下水管道、落水管”负有“定期、定人保养、维修”的义务。物业公司长达六年不履行此项核心义务，是明显的违约行为。

3、因果关系

正是由于物业公司长期不作为，导致落水管堵塞，最终引发了漏水损失。违约行为与损害结果之间存在直接的法律因果关系。

最终，上海高院撤销了一、二审判决，判令物业公司赔偿陆某某装修及物品损失共计29,500元。

二、法理深析：终审判决背后的法律逻辑

这起案件的终审判决，并非简单的“和稀泥”，而是对建筑物区分所有权理论和合同法精神的精准运用。

1. 核心争议：一墙之隔，权利归谁？—— “专有”与“共有”的法律界线

在城市中，我们购买的不仅是一套房子，而是法律上所称的“建筑物区分所有权”。它由三部分构成：对自家房屋的专有权、对建筑区划内共有部分的共有权、以及因共同关系产生的成员权。本案的争议焦点，正是专有与共有的界定。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条给出了明确的“三要件”标准，认定“专有部分”必须同时满足：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

对照本案，一审法院正是卡在了前两个要件的表面理解上。而上海高院则深刻洞察到，“可以排他使用”是关键。一个为多户人家服务的落水管，任何一户都无法“排他”地宣称其仅为自己服务，因此它天然不具备“利用上的独立性”。同理，我们住宅的承重结构、外墙、屋顶、楼梯间、电梯井等，无论离我们多近，因其服务于整栋楼的业主，都属于共有部分。

2. 契约精神：白纸黑字，岂能儿戏？—— 物业服务合同的法律约束力

物业公司与业主之间是平等的民事合同关系。物业公司提供服务，业主支付费用，双方的权利义务由《物业服务合同》明确约定。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。……仅对当事人具有法律约束力。”

陆某某案中，合同明确约定了物业公司对共用落水管的维护义务。物业公司以“进入不便”为由进行抗辩，在法律上是站不住脚的。这暴露了部分物业公司责任意识的缺失。“进入不便”是履约方式的问题，物业公司完全可以通过与业主协商、预约等方式解决，而不能以此为借口，根本不履行合同的核心义务。当物业公司未按合同约定履行义务并造成业主损失时，就构成了违约，应当承担相应的损害赔償责任。

三、 从案例到法典：《民法典》时代如何为业主“撑腰”

陆某某案的判决虽早于《民法典》，但其体现的法律精神在《民法典》中得到了继承和强化。

《中华人民共和国民法典》在第二十四章专设“物业服务合同”一章，其中第九百四十二条明确规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”

【这一规定有两层重要含义】：

●法定义务的确认

它将对共有部分的维护管理，从单纯的合同约定，上升为物业服务人的法定义务。即使合同约定得再模糊，物业公司也必须履行这项基本职责。

●保护责任的延伸

该条款后半段的“采取合理措施保护业主的人身、财产安全”，更是一个兜底性的安全保障义务。这意味着，物业公司的责任不仅仅是“修修补补”，更要预见风险、防范风险。

因此，在《民法典》施行的今天，业主若再遇到类似情况，维权的法律基础将更加坚实。

四、结语：业主维权的“三板斧”

陆某某的胜诉来之不易，也为广大业主提供了宝贵的经验。面对物业纠纷，业主应掌握好维权的“三板斧”：

1、厘清权利边界，明确责任主体

首先要依据法律规定和常识，判断受损部分属于“专有”还是“共有”。这是确定责任归属的第一步。

2、手握合同与法规，锁定对方义务

仔细阅读《物业服务合同》，找到支持自己主张的具体条款。同时，善于运用《民法典》、《物业管理条例》等法律法规，明确物业公司的法定义务。

3、及时固定证据，构建完整证据链

一旦发生损失，应第一时间通过拍照、录像等方式固定现场证据，保留与物业公司的沟通记录（如通话录音、微信聊天记录），并对财产损失进行清点和估价。

法律不保护权利上的睡眠者。了解自身权利，善用法律武器，才能在复杂的物业关系中，让自己的家园得到应有的守护。

（免责声明：本文仅为基于法律规定及公开案例的个人解读和普法分享，不构成法律意见。由于个案情形千差万别，如遇具体法律问题，请咨询专业律师。）

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原文出自：微信公众号【法律知否】