“深圳取消限购后，我们项目一天接待了50组东莞客户！”龙岗布吉某楼盘营销总监兴奋地说。2025年国庆黄金周，深圳非核心区取消社保限购、东莞发放购房补贴、重庆推广房票安置，三地政策形成合力，引爆压抑已久的购房需求。数据显示，深圳黄金周首4天新房认购量同比增37%，非核心区去化率超60%；有楼盘靠“300万购三房”策略单日卖出80套。这场以“去库存”为目标的战役，正悄然改写楼市格局。

9月25日，深圳出台被业内称为“史上最狠”的限购松绑政策：盐田、大鹏两区完全取消限购，其他非核心区允许无社保非深籍购买两套住房。政策效果立竿见影——黄金周期间，非核心区楼盘迎来爆发式增长。乐有家数据显示，龙岗某楼盘国庆卖出50多套，光明、坪山去化率均超60%，宝安沙井某项目主打89平米三房户型，以每平米5.2万元均价单日成交80套。

跨区域购房成为新趋势。临深客户占比达非核心区成交的25%，东莞、惠州居民纷纷涌入深圳楼市。在龙岗布吉，总价500万元的三房户型比东莞临深片区还便宜，成为吸引外地客户的关键。深圳乐有家置业经理张翔透露：“政策对刚需很友好，非核心区取消社保要求，房贷利率降到3.05%，二套房首付仅30%，还能提公积金付首付。”

但市场并非全面升温。核心区如福田、南山仍需社保证明，虽然通过“八五折优惠+家电礼包”吸引换楼客，前海某盘单日成交13套，但整体热度不及非核心区。这种分化印证了贝壳研究院的判断：四季度重点城市商品住宅成交有望环比增15%-20%，但核心城市外环区域将成为主力。

就在深圳出手的同一天，东莞和重庆也发布了重磅政策。东莞推出六大举措，包括实施阶段性购房补贴（购房合同总价2%、最高3万元）、优化首套房认定标准（审核范围从全市缩至镇街）、加大住房公积金支持力度。这些政策直击购房痛点，尤其是首套房认定标准调整，大幅扩大了优惠政策覆盖面。

重庆则创新性地推广房票安置制度，鼓励在国有土地上房屋征收、城中村改造等项目中使用房票。被征收人可将房屋补偿价值以房票形式核发，在限定范围内选购商品房。结合重庆今年计划实施150个城中村改造项目、改造1.57万户的规划，房票政策有望释放大量定向购买力。同时，重庆鼓励各区县对多孩家庭实施差异化购房补贴，促进住房“以旧换新”。

这三地政策虽侧重不同，但共同构成“需求激活+存量去化”的组合拳。东莞住建局表示，政策旨在“进一步减轻购房负担、促进住房消费、提振企业信心”；重庆市住建委则明确，要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”。

黄金周成为检验政策成效的试金石。深圳国庆首4天新房认购量同比增37%，二手房带看量增22%；重庆龙湖御湖境项目单日接待189组客户，成交16套，认购金额超4000万元；上海外环外成交占比提升，9月新房日均成交较8月增31%。这些数据表明，政策确实激活了部分需求。

但冷热不均依然存在。克而瑞调研显示，10月28城新房供应面积577万平米，环比降41%。一线城市中，上海供应量同比跌84%，北京、广州环比降幅超30%。二线城市约9成环比下滑，仅宁波、重庆等少数城市逆势增长。去化率方面，28城平均去化率仅34%，环比降7个百分点。杭州等热点城市去化率维持在70%左右，而南宁、重庆、福州等地不足30%。

价格层面，9月百城新房均价环比微涨0.09%，但二手房环比下跌0.74%。一线城市新房价格累计上涨3.99%，三四线代表城市累计下跌0.88%。这种“新房稳、二手跌”的格局，反映出市场仍处于“以价换量”阶段。

业内专家认为，当前政策远未到尽头。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，在炒房现象基本消失的背景下，北京等核心城市的限制性政策需要调整优化。他建议全面取消限购、进一步降低交易税费和住房贷款利息。广开首席产业研究院院长连平则提出，可下调住房公积金贷款利率25个基点，减少二套房贷款加点利率约0.2个百分点。

金融端支持料将加强。央行已明确提供不限量流动性支持，针对房企的并购贷款不设额度上限。首阶段4800亿元资金中，3000亿元用于支持优质房企并购项目。同时，库存超18个月的城市有望进一步下调首套房贷利率。

但市场分化难以逆转。贝壳研究院预测，人口净流入的都市圈房价可能企稳，而人口流出的三四线城市即使全面取消限购，成交量反弹幅度也可能不超过10%。住建部数据显示，我国人均住房面积已超40平方米，总量矛盾已让位于结构性失衡，这意味着未来楼市将彻底告别普涨时代。

黄金周楼市的火热场面，既是政策刺激的结果，也是压抑需求的集中释放。对于购房者而言，这既是机遇也是挑战——核心区域的优质项目确实具备保值功能，但外围区域的“繁荣”可能难以持续。在政策红利窗口期（如存量房贷调整10月底截止、部分城市购房补贴仅持续至年底），理性决策比盲目跟风更重要。只有选择人口持续流入、产业支撑强的城市和区域，聚焦产品力强的“好房子”，才能在这场楼市大分化中立于不败之地。