2025 年 9 月 15 日，《成都市住房租赁条例》正式实施，引发全国关注。这部被誉为 "租房者权益保护法" 的新规，首次明确租房家庭子女可就近入学，并建立了严格的租金监管机制。当 "租购同权" 从口号变为现实，成都，这座充满烟火气的城市，正在重新定义住房与教育的关系。

一、租购同权落地：成都如何打破 "学区房垄断"？

在高新区芳草街街道，一套 50㎡的老破小租金突然上涨。原来，根据新规，持有该区域租赁合同的租客子女可申请入读芳草小学（成都排名前十的公办小学）。这一政策直接冲击了周边学区房市场，同地段商品房价格从 5 万元 /㎡跌至 4.5 万元 /㎡。

根据《条例》，成都租购同权需满足三大条件：

租赁合同备案：需通过 "成都住房租赁监管服务平台" 办理网签备案；

社保缴纳：非户籍租客需连续缴纳 12 个月成都社保；

居住年限：以备案时间为准，每满 1 年积 10 分（用于学位排序）。

但租购同权并非 "一刀切"。在学位紧张区域（如锦江区、青羊区），房户一致的购房家庭仍为第一顺位，租房家庭根据社保、居住年限等因素排序入学。例如，泡桐树小学 2025 年招生计划中，70% 的名额留给房户一致家庭，30% 按积分分配给租房家庭。

二、三类人将成最大赢家：租客、房东、投资者如何重新布局？

年轻家庭租客：成都租购同权为 "买不起学区房" 的家庭提供了希望。以武侯区一套 60㎡的两居室为例，租金约 3000 元 / 月，而同地段学区房总价高达 300 万元。租客只需支付 3.6 万元 / 年租金，即可让孩子享受优质教育资源。

合规房东：新规要求房东限期完成租赁合同备案，备案后可享受税收优惠（住宅类综合税负从 15% 降至 8%）。某房东算了笔账：一套月租金 4000 元的房子，备案前每年需缴税 7200 元，备案后仅 3840 元，节省 3360 元。

长租公寓投资者：成都租购同权催生了 "教育 + 租赁" 新业态。某长租公寓运营商在成华区打造 "学区房公寓"，与建设路小学签订合作协议，租客子女可优先申请入学。这类房源租金较普通公寓高 20%，但出租率仍达 95%。

三、租金监管升级：成都如何根治 "长收短付" 乱象？

针对租赁市场长期存在的 "高进低出"" 长收短付 " 问题，成都新规建立了资金监管机制：

单次收取租金超过 3 个月或押金超过 1 个月租金的，需将超收部分存入监管账户；

租赁企业需在银行设立专用账户，资金流水接受住建部门实时监控。

这一政策直接冲击了 "高杠杆" 运营的长租公寓。某租赁企业负责人坦言："以前靠 ' 收 12 付 3' 模式扩张，现在只能收取 3 个月租金，资金链压力陡增。我们不得不转向轻资产运营，与国企合作开发保租房。"

更严苛的是，新规禁止群租和隔断房。厨房、卫生间、阳台等非居住空间不得单独出租，违者租赁合同无效，房东需退还租金并赔偿损失。这一规定有效改善了居住环境，成都群租房租金普遍上涨 10%-15%。

四、未来趋势：租购同权会成为全国模板吗？

成都租购同权的试点，正在为全国提供经验。数据显示，新规实施一个月内，成都租赁合同备案量激增 300%，租金监管账户存入资金超 10 亿元。随着政策的持续优化，这类房源可能从 "补充性供应" 转变为 "主流产品"。

对租客而言，需注意以下细节：

学位申请时间：每年 4 月提交材料，逾期需等待下一年度；

积分计算规则：社保每满 1 年积 10 分，居住年限每满 1 年积 10 分，最高积 50 分；

违约责任：房东若未按时备案，租客可向住建部门投诉，要求赔偿 1 个月租金。

建议租客优先选择国企运营的租赁项目（如成都城投、成都轨道集团），这类房源不仅管理规范，还可享受额外的教育资源倾斜。同时，关注各区租购同权实施细则，例如天府新区对多子女家庭提供加分政策。

结语：成都，让租房者更有尊严

租购同权的落地，是成都对公平的承诺。当 "教育资源分配" 不再与房产绑定，当 "租房者" 与 "购房者" 享受同等权利，我们看到的不仅是政策的创新，更是城市的进步。

这座城市或许依然面临房价压力，但至少为每一个家庭留了一扇窗。对于那些在成都奋斗的年轻父母来说，租购同权不仅是孩子的入学机会，更是对未来的希望。