在房产交易中,买卖双方通过中介签订合同后,买方却因资金、价格或其他原因单方面反悔的情况屡见不鲜。随之而来的核心争议便是:交易最终未能完成,买方是否有权拒绝支付中介费?对于这一常见纠纷,北京市中恒信律师事务所太原分所郭海娟律师将结合《民法典》相关条款及司法实践中的裁判规则,为您厘清其中的法律责任与风险。
中介费支付的法律定性与核心规则
中介合同的法律性质属于《民法典》所规定的“居间合同”。其核心在于,中介人(居间人)的核心义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务,而委托人支付报酬的义务,通常与中介人是否“促成合同成立”直接挂钩。
支付中介费的关键条件
合同成立即触发支付义务:根据《民法典》第九百六十三条,中介人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。这意味着,一旦买卖双方在中介的居间下签订了《房屋买卖合同》,中介人的主要义务即告完成,委托人的付款义务便随之产生。
交易未完成不等于服务未提供:法律上区分“中介服务完成”与“交易合同履行完毕”。中介服务完成的标志是买卖合同的签订,而后续的过户、贷款、交房等是买卖双方履行合同义务的过程。
合同约定是首要依据:司法实践中,法院首先审查居间合同或买卖合同中关于中介费支付时间、条件的明确约定。若约定“签订本买卖合同当日支付中介费”,则买方签约后拒付,即构成违约。
买方可能免责或减责的法定情形
中介存在欺诈或重大过失:如果中介故意隐瞒重要信息、提供虚假情况,导致买方在违背真实意思的情况下签订合同,买方不仅可拒付中介费,还可向中介主张损失。依据是《民法典》第九百六十二条关于中介人如实报告义务的规定。
合同约定以交易完成为付费条件:部分合同会约定中介费分阶段支付,尾款与“过户手续办理完毕”等节点挂钩。在此情况下,因买方违约导致交易未能进行到下一步,买方通常无需支付尾款,但已到期的部分仍需支付。
遭遇不可抗力或情势变更:若因出台新政导致买方失去购房资格,或发生无法预见的重大变化继续履行显失公平,买方可依据“情势变更”原则请求法院变更或解除合同,可能免除中介费支付责任,但此情形适用条件极为严格。
法院如何裁决:违约责任与费用承担的平衡
在具体案件中,法院的裁判思路非常清晰:尊重合同约定,并依据过错原则进行责任分配。
法院会认定,买方单方违约是导致交易失败的根本原因。中介机构已经完成了促成合同成立的居间服务,有权获得报酬。买方拒付中介费的行为缺乏法律依据,法院通常会支持中介的诉求,判令买方依约支付。
然而,如果中介机构在服务过程中存在过错,例如未尽到必要的核实与告知义务,法院则会根据中介的过错程度,酌情减少买方的中介费支付金额,甚至判令中介自行承担部分损失。这体现了权利义务对等的原则。
律师观点
“签了合同又不买房”的行为,在法律上构成违约的风险极高。买方以此为由拒付中介费,在绝大多数情况下缺乏法律支持。建议在交易前审慎决策,仔细阅读合同条款;一旦发生纠纷,应积极收集证据,必要时寻求专业法律意见,以妥善化解风险。