2025年的东京写字楼市场，正以“全球罕见”的热度刷新纪录——根据《日经新闻》2025年下半年调查，东京新建写字楼租金指数同比暴涨12%，创下1993年以来32年新高；存量写字楼（建成1年以上）租金同比上涨6%，攀上2008年金融危机后的17年半峰值（如下图1）。更惊人的是供需格局：2025年10月，东京千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区五大核心区的写字楼空置率仅为2.6%，远低于5%的市场供需平衡线，丸之内、大手町等传统商务圈甚至出现“零空房”状态。

图源：日本地产攻略

这场“抢楼潮”并非偶然：2025年7-9月竣工的市中心新大楼，80%在落成前就确定了入驻企业；2026年计划竣工的大型项目，签约率已超70%；亚马逊日本、本田、马自达等巨头纷纷启动迁址计划，从老旧楼宇转向交通便利、设施现代化的高端写字楼。是什么让东京写字楼市场在2025年迎来“量价齐升”的爆发期？又将如何影响未来几年的全球地产投资格局？

一、核心数据拆解：东京写字楼市场的“热”与“紧”

要理解2025年东京写字楼市场的热度，一组组硬核数据最具说服力——这些数据来自日本经济新闻社、三鬼商事、CBRE（世邦魏理仕）等权威机构，勾勒出市场的“供不应求”现状。

从租金涨幅来看，东京写字楼呈现“新楼领涨、老楼跟涨”的格局。根据三鬼商事2025年4月数据，东京新建写字楼租金指数达到203.08，同比涨幅高达20%，这一数字不仅是1993年以来的最高值，更是同期全球主要城市中罕见的涨幅；存量写字楼租金指数也达到165.81，同比上涨6%，相当于回到2008年金融危机前的水平。分区域看，涨幅最突出的是“八重洲—京桥—日本桥”和“涩谷—原宿”，同比均涨14%；传统核心区“丸之内—大手町”租金中位数达4.55万日元/坪（1坪≈3.3平方米），同比涨8%。

下图：2025年东京存量写字楼的租金指数达到了165.81，同比上涨约6%。（图源：日本地产攻略）

从空置率来看，东京核心区已进入“低空置时代”。2025年10月，五大核心区空置率仅2.6%，较2024年同期下降1.93个百分点，连续7个月低于5%的平衡线；其中千代田区空置率最低，仅1.05%，港区、新宿区空置率也低于3%。更关键的是，空置面积还在持续减少——2025年9月，东京商务区单月空置面积减少1.4万坪（约4.6万平方米），不少楼宇的空置空间在未公开招租前，就被原有租户通过“内部扩张”抢占。

下10 月东京五大核心区：千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区的空置率仅为2.6%，远低于市场供需平衡的5%线（图源：日本地产攻略）

从供需关系来看，“需求跑赢供应”是核心矛盾。尽管2025年东京23区新建写字楼可出租面积达17.2万坪，超过过去10年16.2万坪的平均水平，但企业需求更加强劲。CBRE数据显示，2025年第二季度，东京23区新增写字楼供应仅4.1万坪，而新签租赁需求却达8.3万坪，需求是供应的2倍。这种“供小于求”的缺口，在核心商务区尤为明显——丸之内、大手町等区域的优质写字楼，几乎处于“租客排队等房”的状态，部分企业为了锁定房源，甚至愿意接受“预租”（竣工前1-2年签约）。

从企业动向来看，“迁址潮”进一步加剧需求。2025年，多家日本巨头启动办公地址升级：马自达计划将总部功能及软件开发基地迁入2023年开业的“麻布台Hills”；KDDI（日本第二大电信公司）在2025年春迁至高轮Gateway站直通的“THE LINKPILLAR1”；味之素公司则计划2026年春将总部从楼龄超30年的旧楼，迁至中央区新建楼宇，理由是“新楼更节能、抗灾，且能促进人才交流”；本田甚至提前4年规划，定于2029年将总部迁入东京站前的八重洲新开发项目。这些企业的迁址不仅带来直接租赁需求，更带动了上下游企业的“跟迁”，形成连锁反应。

二、深度解析：租金暴涨背后的五大核心逻辑

2025年东京写字楼租金的暴涨，并非单一因素推动，而是“人才竞争、经济复苏、供应受限、外资涌入、政策支撑”五大逻辑叠加的结果。

1. 人才短缺：企业把写字楼当“抢人武器”

日本长期面临的“劳动力短缺”问题，在2025年达到新高度，而写字楼成为企业吸引人才的关键筹码。根据日本总务省数据，2025年日本15-64岁劳动人口降至7180万人，较2023年减少140万，同比降幅1.9%，预计2030年将进一步降至6900万人。劳动力减少带来的直接影响是：企业每流失100名员工，需多投入1000万日元办公室成本，这已成为行业共识。

在这种背景下，“办公环境”不再是“附加项”，而是“必选项”。年轻求职者尤其看重通勤便利性（靠近多条地铁线）、设施现代化（智能办公设备、休息区）、周边配套（咖啡店、餐厅）——一栋位于市中心地铁站旁的写字楼，比偏远区域的旧楼更能吸引简历。房地产研究机构统计显示，东京企业每1名员工承担的办公室租金，约为人力成本的1/10，越来越多经营者将这笔支出视作“人力资产投资”，而非单纯的运营成本。

IT行业和零售行业是这波需求的主力。IT企业因人才流动频繁，更倾向选择“不改变通勤圈”的区域，比如涩谷、新宿等地铁枢纽，以吸引转职者；过去由金融、咨询主导的核心区需求，如今也加入了零售、服饰企业——CBRE东京分公司高级董事岩间有史指出，“优衣库、无印良品等企业，正通过入驻高端写字楼提升品牌形象，同时为员工提供更好的工作环境”。

下图：2023年底开业的“麻布台Hills”成为企业趋之若鹜的办公地选择（图源：筑善舍studio）

2. 经济复苏：工资与租金的“正循环”

2025年日本经济的回暖，为写字楼市场提供了“基本面支撑”，其中“工资上涨”与“租金上涨”形成的正循环尤为关键。

2025年春季劳资谈判（日本称为“春斗”）中，日本企业平均加薪幅度达5.28%，这是1991年以来的最高值。工资上涨不仅提升了企业利润预期，更让员工对办公环境的要求提高——员工愿意为“更好的工作环境”留在企业，企业则通过升级写字楼留住员工，进而推动租金上涨；而租金上涨又倒逼楼宇业主升级设施（如加装节能系统、增加绿化），形成“加薪→需求升级→租金上涨→楼宇升级→吸引人才”的闭环。

经济复苏还体现在企业扩张意愿上。2025年一季度，日本房地产投资额达2.952万亿日元，同比增长23%，其中写字楼投资占比60%，成为最大细分领域。全球房地产服务公司仲量联行（JLL）数据显示，2025年1-3月，东京房地产投资额以110亿美元位居全球城市第一，远超纽约（73亿美元）和达拉斯（63亿美元），这背后是企业对东京商业环境的信心。

3. 供应受限：建筑成本与人手短缺“卡脖子”

尽管东京写字楼需求旺盛，但供应端却面临“双重制约”——建筑成本上涨和施工人手短缺，导致新建项目“延期、减量”，进一步加剧供需缺口。

根据CBRE预测，2024-2028年东京新建写字楼供应量，较2023年底的预估下调近两成，减少约17万坪（约56万平方米）。具体来看，2025年东京新建写字楼供应量虽达17.2万坪，但仅占现有存量的1%左右；2027年供应量预计仅47万平方米，将创下2005年以来的新低。

导致供应减少的核心原因有两个：一是建筑材料涨价，钢材、水泥等价格自2023年以来累计上涨30%，推高项目成本；二是施工人手短缺，日本建筑行业面临老龄化，2025年从业人员较2020年减少12%，部分项目因找不到工人被迫延期。早稻田大学一项调查显示，2024年66%的楼宇业主表示“运营成本上升”，其中93%提到“维修费用增加”，这使得业主在租金定价上更加强势——不是“漫天要价”，而是“成本倒逼涨价”。

4. 外资涌入：东京成全球资本“避风港”

2025年，海外资本对东京写字楼的投资热情达到新高度，成为市场的“重要推手”。根据仲量联行（JLL）数据，2025年上半年，日本房地产投资额达213亿美元，其中外资占比34%，换算成日元超1万亿，这是有统计以来外资首次突破该规模。

这些外资主要来自三个群体：一是国际投资基金，如美国黑石集团以4000亿日元收购东京千代田区“东京花园露台纪尾井町”综合大楼，香港基汇资本（Gaw Capital Partners）收购中央区“东急广场银座”；二是亚洲家族办公室，尤其是中国、新加坡的富裕群体，将东京写字楼视为“抗风险资产”；三是日本本土险企，如生命保险公司在“替代资产投资”中提高房地产比例，2025年一季度险企房地产投资同比增18%。

外资选择东京的原因很明确：一是日元汇率优势，外资收购成本降低；二是低利率环境，日本实际房贷利率约2%，远低于美国（6.74%）和欧元区（4%），杠杆成本低；三是市场稳定性，东京写字楼租金连续20个月上涨，核心区空置率低于3%，能提供稳定的现金流回报——对全球资本而言，东京已成为“避险+收益”的双重选择。

下图：2025年1-6月，东京都房地产投资达到160亿美元，为全球最高。（图源：仲量联行（Japan Q2 2025））

5. 结构分化：甲级写字楼“一房难求”，老旧楼宇“无人问津”

2025年东京写字楼市场的另一个特点是“两极分化”——优质甲级写字楼与老旧楼宇的命运截然不同，这种分化进一步推高了整体租金水平。

甲级写字楼（尤其是核心区项目）呈现“零空置”趋势。丸之内、大手町、港区的甲级楼宇，空置率普遍低于2%，其中238幢甲级楼宇中，66%（158幢）已完全租满，仅7幢空置率超20%。这些楼宇的共同特点是：靠近多条地铁线、楼龄低于10年、具备环保认证（如LEED白金级）、配套设施完善（如共享会议室、健身房）。以港区“麻布台Hills”为例，该项目2023年11月开业，除了马自达，还吸引了多家科技公司入驻，租金较周边旧楼高20%，仍供不应求。

与之相反，非核心区的老旧楼宇（楼龄超20年、交通不便）则面临“长期空置”。根据《日本经济新闻》调查，2024年东京“长期空置楼宇”（空置率超20%且超1年）的空置面积达18.5万平方米，较2021年激增12倍，主要集中在晴海、丰洲等海湾区域。这些区域虽有新建楼宇，但交通便利性差（仅一条地铁线）、周边配套不足（缺乏餐厅、便利店），难以吸引企业入驻——这种“好楼抢着租、差楼没人要”的分化，让核心区甲级写字楼的租金更具上涨动力。

三、结语：东京写字楼市场的“启示”

2025年东京写字楼租金的暴涨，本质上是“人才竞争驱动需求、供应受限放大缺口、资本涌入推高热度”的结果，这一现象不仅是日本经济的缩影，也为全球地产投资提供了启示：对企业而言，“办公环境”已成为人才竞争的核心要素，尤其是在劳动力短缺的市场中，优质写字楼不是“成本负担”，而是“增长投资”；对投资者而言，核心城市的核心资产（如东京都心甲级写字楼）仍具备“抗风险、稳收益”的属性，是全球资本的“避风港”；对城市管理者而言，写字楼市场的“结构分化”需要政策引导，如通过交通建设、配套完善激活非核心区。

未来5年，东京写字楼市场或将继续“热”下去，对关注这一市场的企业和投资者来说，“精准选择”比“盲目入场”更重要——毕竟，在一个空置率仅2.6%的市场中，抓住核心资产，才能抓住长期收益。

原创作者：上海产业转型发展研究院常务副院长 严含

责任编辑：胡珊毓

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