三秦都市报-三秦网讯（王小丽记者文晨）抵押房屋被银行以物抵债后，新产权人要求租期未到的租客腾房，这场纠纷该如何解决？近日，汉中市宁强县人民法院审理这样一起房屋租赁合同纠纷案。

2014年5月，张某以名下门面房作抵押，向某银行借款50万元。因逾期未归还欠款，银行于2020年8月诉至法院，法院判决张某偿还本息共计60余万元，银行对该门面房享有优先受偿权。判决生效后，张某无力履行给付义务，银行申请强制执行。在门面房拍卖流拍后，法院裁定该房屋作价60余万元交付银行抵偿执行款，银行于2023年11月办理了不动产权证书。

不过，2020年3月16日，张某已与王某签订《房屋租赁合同》，约定将该门面房出租给王某经营，租期为六年。2024年，银行发现房屋仍由王某占用，遂要求其腾退，但王某以租赁期限未届满为由拒绝，双方协商无果。2025年10月，银行将王某诉至法院，请求判令其腾房并支付租赁费。

法院审理认为，张某与王某签订的租赁合同于2020年3月成立并生效，王某已实际占有使用该房屋。银行在王某租赁期间取得房屋所有权并办理过户手续，符合《中华人民共和国民法典》中“买卖不破租赁”规则的适用条件。承租人王某有权请求某银行继续履行原租赁合同，判决王某租赁期限届满后向某银行腾退房屋，并支付占用期间的租赁费。

法官介绍，“买卖不破租赁”是民法重要制度。民法典第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。具体意思是在租赁合同的有效期内，出租人将租赁物的所有权转让给第三人时，比如进行房屋买卖，承租人的权利不会因租赁物所有权的转移而消灭或者受到妨碍。这项制度的本意在于保障租赁市场的稳定性和公平性，体现了契约精神。同时，适用这项制度需要满足多个条件，包括租赁合同成立在先且合法有效，承租人已实际占有租赁物，所有权变动发生在租赁期间内等。